Если вы относитесь к постоянным читателям нашего блога, то хорошо знаете, что вопросу залогов мы в прошлом уделяли внимание уже несколько раз. Этот денежный депозит для арендодателя, установленный законом в размере не более трёх месячных арендных плат, имеет свои чётко заданные правила.
Сегодня к ним относится и право арендатора на возврат залога вместе с процентами. Их размер, однако, должен быть указан в договоре, иначе обеим сторонам придётся полагаться на весьма расплывчатую формулировку, закреплённую в Гражданском кодексе, и на обоюдное стремление к разумной договорённости.
Не путать залог с потребительским кредитом
Гражданское объединение владельцев домов в Чешской Республике (OSMD) опубликовало в феврале заявление, к которому позже Ассоциация арендного жилья присоединилась. Его важнейшая часть – категорическое несогласие с тем, что к залогу фактически следует относиться как к потребительскому кредиту, который предоставляет житель квартиры (арендатор) её владельцу (арендодателю).
Мысль о том, что арендатор приходит к арендодателю «как в банк», по мнению ANB и OSMD, совершенно ошибочна
«Такой подход не соответствует ни правовой природе обеспечения, ни экономической природе арендных отношений», – поясняет Ассоциация арендного жилья. Дискуссию о правовом регулировании залогов и ANB, и OSMD считают важной, однако, по их мнению, необходимо уважать главную функцию, которую выполняют доверенные денежные средства. То есть своего рода гарантию для арендодателя, что возможный ущерб, причинённый арендатором, будет из чего покрыть.
Жильё не должно служить банком
«Отношения между арендатором и арендодателем не имеют характера услуг, которые предоставляют финансовые учреждения», – добавляет отраслевая ассоциация. В нынешнем виде залог означал бы для арендатора по сути безрисковую инвестицию с доходностью, которая при длительных арендных отношениях могла бы спокойно составить десятки или сотни тысяч крон. Напротив, владелец квартиры определённую долю риска нести был бы обязан всегда.
«Внесённые деньги арендодатель должен держать легко доступными на случай, если арендные отношения закончатся. То есть он не может торговать ими на финансовом рынке с целью получить максимальную доходность, принимая при этом инвестиционные риски», – предупреждает ассоциация. Например, законодательство Германии или Австрии прямо возлагает на арендодателя обязанность безопасно разместить залог. Многие европейские страны устанавливают для арендодателя обязанность вернуть залог без излишних задержек, а за опоздание, наоборот, предусмотрены санкции.
Средства, внесённые в качестве залога, теоретически могут приносить доход, но делать это они должны безопасно и без инвестиционного риска для обеих сторон
Максимум – доходность при безопасном размещении
«OSMD убеждено, что и чешское правовое толкование должно исходить из этой логики. Процент с залога должен соответствовать безопасно достижимой депозитной доходности, а не стоимости потребительских кредитов», – апеллирует к законодателям председатель Гражданского объединения владельцев домов Милан Крчек.
Иными словами – начисление процентов теоретически может продолжаться, но только в легко подтверждаемом размере процентов по текущему или сберегательному счёту (то есть депозитной доходности), хотя и со вторым упомянутым инструментом связаны определённые риски. На практике достаточно было бы, например, для каждого внесённого залога открыть отдельный виртуальный счёт в банке и по окончании аренды вернуть ровно столько денег, сколько на нём находится.
Президент Ассоциации арендного жилья Якуб Высоцкий подчёркивает, что было бы целесообразно как можно скорее начать диалог между законодателями и специалистами, у которых за плечами десятилетия практического опыта работы рынка арендного жилья. «Мы поддерживаем быстрое, однозначное, комплексное и сбалансированное законодательное регулирование залогов и всего процесса их функционирования. Если это произойдёт, в итоге это станет ещё одним важным шагом к поддержке развития и доступности арендного жилья», – добавляет Высоцкий.
Наши клиенты, доверившие свою недвижимость профессиональному управлению, избавлены от забот со всей административной частью, а на их электронную почту регулярно приходит новостная рассылка с актуальными новостями рынка недвижимости и из закулисья отрасли. Присоединяйтесь к ним и вы! Достаточно договориться об осмотре инвестиционной квартиры по телефону +420 277 000 330 или по электронной почте sales@flatservice.cz.
