Secondo il codice civile, se cambia il proprietario di un bene, passano automaticamente tutti i diritti e gli obblighi connessi al nuovo proprietario. Nella vendita di un appartamento locato il contratto di locazione esistente si trasferisce quindi all'attuale proprietario dell'immobile, che deve rispettare tutti gli accordi in esso previsti: non può quindi, ad esempio, aumentare senza motivo il canone richiesto o modificare la durata del vincolo.
La comunicazione è fondamentale
Anche se la legge non prevede alcun obbligo di informare l'inquilino della vendita programmata dell'appartamento, è opportuno comunicarglielo in anticipo e concordare insieme come procedere. Nella pratica possono infatti presentarsi tre situazioni diverse. Capita spesso che l'inquilino decida di acquistare lui stesso l'immobile in cui vive con soddisfazione. In questo modo il proprietario conclude la vendita molto più rapidamente, senza le preoccupazioni legate alla preparazione dell'annuncio e risparmiandosi anche l'organizzazione delle visite e simili. Pur trattandosi di norma della soluzione più efficiente in termini di tempo e complessivamente più semplice, l'intera vendita può comunque durare alcuni mesi, ad esempio se l'inquilino deve richiedere un mutuo. Il secondo caso si verifica quando l'inquilino, a causa della vendita dell'immobile, preferisce trasferirsi altrove. Se le due parti non si accordano diversamente, l'inquilino disdice il contratto e inizia a decorrere il preavviso di tre mesi. Durante questo periodo l'inquilino deve consentire l'accesso all'appartamento per le visite dei potenziali acquirenti. Tra i suoi obblighi non rientrano però la pulizia impeccabile e l'allestimento accurato degli interni, quindi l'immobile potrebbe non colpire gli interessati quanto potrebbe.
La vendita di un appartamento con un contratto di locazione in corso può comportare, ma non necessariamente, il trasloco di chi ci abita
L'ultima variante è la vendita dell'immobile con l'inquilino, che desidera continuare ad abitarvi. Ed è proprio questa possibilità che analizzeremo più nel dettaglio.
Le insidie della vendita di un appartamento con contratto di locazione
I proprietari che decidono di mettere in vendita un appartamento con un contratto di locazione in corso devono mettere in conto una platea più ristretta di potenziali interessati. L'immobile, com'è comprensibile, non sarà adatto a chi sta cercando casa per sé e ha bisogno di trasferirsi in tempi brevi. Allo stesso tempo non sarà una buona scelta nemmeno per chi necessita di grande flessibilità – ad esempio non intende ancora trasferirsi nell'appartamento acquistato, ma per via del proprio stile di vita la situazione potrebbe cambiare all'improvviso. Il contratto di locazione non può infatti essere disdetto (da parte del locatore) senza un motivo previsto dalla legge e senza il rispetto del preavviso di tre mesi. Alcuni potenziali acquirenti in cerca di un'opportunità di investimento possono nutrire timori sulla qualità dell'inquilino, che non hanno scelto e non conoscono. Un occupante problematico, che non paga regolarmente il canone mensile o non collabora nella risoluzione dei danni causati e simili, riduce notevolmente l'attrattiva dell'immobile sul mercato.
I vantaggi per il nuovo proprietario dell'immobile
Per molti interessati all'acquisto di un appartamento da investimento un inquilino affidabile che già occupa l'immobile può rappresentare un vantaggio davvero notevole, perché grazie a lui hanno fin da subito diverse preoccupazioni in meno. È quindi importante sottolineare nell'annuncio i punti chiave del contratto di locazione e le esperienze positive con quell'inquilino. Il potenziale acquirente può essere attratto dal fatto che in questo caso non deve scervellarsi né perdere tempo alla ricerca di un inquilino adatto. Con un occupante già insediato non deve occuparsi della stipula del contratto né spiegargli le questioni legate alla gestione della casa. Il rischio di sfitto è ridotto al minimo e non c'è il pericolo di un intervallo di tempo tra l'acquisto e la prima entrata. Il reddito passivo da locazione è uno dei motivi principali per cui gli investitori acquistano immobili. Un inquilino di comprovata solvibilità, che versa i pagamenti concordati con regolarità e puntualità, è quindi l'occupante ideale del loro appartamento. Questo rafforza in chi vuole acquistare l'immobile la sensazione di sicurezza del proprio investimento a lungo termine.
Un contratto di locazione a tempo indeterminato ben redatto e firmato con una persona affidabile aumenta il valore dell'appartamento come investimento
Il processo di vendita di un appartamento con contratto di locazione
Nel pianificare la vendita di un appartamento con un contratto di locazione in essere è opportuno anzitutto preparare tutta la documentazione – la copia del contratto di locazione (comprese le informazioni su eventuali condizioni di disdetta) e le prove dei pagamenti del canone, che testimoniano l'affidabilità di chi abita nell'appartamento. Proprio questi documenti possono essere decisivi agli occhi degli investitori. Il proprietario dell'appartamento deve essere in grado di rispondere alle domande degli interessati sull'ammontare del canone e sulle modalità di pagamento delle utenze, dovrebbe sapere da quanto tempo l'inquilino occupa l'appartamento, dovrebbe essere in grado di descrivere la propria esperienza con lui e avere il quadro delle attuali condizioni tecniche dell'immobile. È inoltre buona prassi informare l'inquilino e concordare i giorni in cui sarà possibile mostrare l'appartamento a chi è interessato all'acquisto. Una comunicazione regolare e trasparente tra tutte le parti – proprietario, inquilino e acquirente – è essenziale per una vendita riuscita. Con la stipula del contratto di compravendita e il trasferimento dell'immobile avviene anche il passaggio di tutti i diritti e gli obblighi legati al contratto di locazione al nuovo proprietario. Il contratto di locazione prosegue quindi alle condizioni originariamente pattuite, cambia soltanto la persona del locatore. Se nel contratto sono previsti obblighi ulteriori rispetto alla legge, essi sono vincolanti per il futuro proprietario solo se ne è stato informato prima della stipula del contratto di compravendita. Le modifiche del contratto di locazione possono essere effettuate tramite appendici, con il consenso di entrambe le parti. Il nuovo proprietario non ha il diritto di disdire il contratto e sfrattare l'inquilino solo per il cambio di proprietà. E questo nemmeno nel caso in cui tale possibilità fosse scritta nel contratto di locazione, perché il proprietario può disdirlo solo per i motivi previsti dalla legge. La situazione è diversa se nell'immobile intende trasferirsi il proprietario stesso o i suoi familiari. Secondo il codice civile in questo caso ha il diritto di disdire all'inquilino il contratto a tempo indeterminato. Tra gli altri motivi di legge per la cessazione della locazione da parte del locatore, sia per i contratti a tempo determinato sia per quelli a tempo indeterminato, rientra la grave violazione degli obblighi dell'inquilino, ad esempio sotto forma di mancato pagamento prolungato del canone o di danni ingenti all'immobile. Tale condotta deve però essere debitamente comprovata da prove.
La cessazione del contratto di locazione, sia poco prima della vendita sia dopo l'acquisto dell'appartamento, è disciplinata dal codice civile e il motivo deve soddisfare i requisiti di legge
Nella disdetta il locatore deve sempre indicare i motivi concreti che la giustificano. Deve essere consegnata per iscritto all'inquilino, che ha il diritto di presentare obiezioni ed eventualmente chiedere al tribunale di valutarne la legittimità. Avete acquistato un immobile con l'inquilino e vorreste liberarvi delle preoccupazioni legate alla relativa amministrazione? Oppure non avete tempo di occuparvi delle normali riparazioni nell'abitazione locata? Scriveteci all'indirizzo sales@flatservice.cz oppure chiamate il numero +420 277 000 330 e vi spiegheremo volentieri come funziona la gestione professionale degli immobili da investimento. Grazie ai lunghi anni di esperienza sul mercato immobiliare, in FLAT SERVICE siamo in grado di offrirvi servizi del più alto livello.
