Согласно Гражданскому кодексу, при смене собственника вещи автоматически переходят все связанные с ней права и обязанности к новому владельцу. Таким образом, при продаже сдаваемой квартиры существующий договор аренды переходит к актуальному собственнику недвижимости. Он обязан соблюдать все условия, закреплённые в договоре, и не может, например, без причины повысить арендную плату или изменить срок действия обязательства.
Коммуникация — основа всего
Хотя закон не обязывает информировать арендатора о планируемой продаже квартиры, сообщить ему об этом заранее и вместе договориться о дальнейших шагах будет правильным решением. На практике могут возникнуть три разные ситуации. Нередко случается, что арендатор решает купить сам недвижимость, в которой он живёт и всем доволен. Благодаря этому собственник решает вопрос продажи квартиры значительно быстрее, к тому же без хлопот с подготовкой объявления, организацией показов и тому подобного. И хотя это, как правило, самый эффективный по времени и в целом самый простой вариант, продажа всё равно может занять несколько месяцев, например если арендатор будет оформлять ипотеку. Второй случай — когда арендатор из-за предстоящей продажи недвижимости предпочитает съехать. Если стороны не договорятся иначе, арендатор подаёт заявление о расторжении договора, и начинает отсчитываться трёхмесячный срок предупреждения. В течение него арендатор обязан обеспечить доступ в квартиру для показов потенциальным покупателям. При этом идеальная уборка и тщательное оформление интерьера в его обязанности уже не входят, так что недвижимость может произвести на покупателей не самое яркое впечатление.
Продажа квартиры с действующим договором аренды может, но вовсе не обязательно должна означать переезд её жильцов
Последний вариант — продажа недвижимости вместе с арендатором, который хочет жить в квартире и дальше. Именно на этой возможности мы остановимся подробнее.
Подводные камни продажи квартиры с договором аренды
Собственники, решившие выставить на продажу квартиру с действующим договором аренды, должны быть готовы к более узкому кругу потенциальных покупателей. Такая недвижимость, естественно, не подойдёт тем, кто решает вопрос собственного жилья и хочет заселиться в ближайшее время. Не станет она удачным выбором и для тех, кому нужна высокая гибкость: например, переезжать в купленную квартиру они пока не собираются, но при их образе жизни ситуация может резко измениться. Ведь расторгнуть договор аренды (со стороны арендодателя) нельзя без законного основания и соблюдения трёхмесячного срока предупреждения. Некоторые потенциальные покупатели, ищущие инвестиционную возможность, могут опасаться за качество арендатора, которого они сами не выбирали и не знают. Проблемный жилец, который не платит вовремя ежемесячную арендную плату или не идёт навстречу при устранении возникшего ущерба, заметно снижает привлекательность недвижимости на рынке.
Преимущества для нового собственника недвижимости
Для многих покупателей инвестиционной квартиры надёжный арендатор, уже проживающий в ней, может стать очень существенным плюсом, ведь благодаря ему у них с самого начала на несколько забот меньше. Поэтому в объявлении о продаже важно подчеркнуть ключевые пункты договора аренды и положительный опыт общения с данным арендатором. Потенциального покупателя может привлечь то, что в этом случае ему не придётся ломать голову и тратить время на поиск подходящего арендатора. С уже проживающим жильцом не нужно заключать договор и объяснять ему нюансы, связанные с эксплуатацией квартиры. Риск простоя квартиры сведён к минимуму, и не будет паузы между покупкой и первым доходом. Пассивный доход от аренды — одна из главных причин, по которой инвесторы приобретают недвижимость. Арендатор с проверенной платёжеспособностью, который вносит оговорённые платежи регулярно и вовремя, — идеальный жилец для их квартиры. Это усиливает у покупателей ощущение надёжности их долгосрочной инвестиции.
Бессрочный договор аренды, грамотно составленный и подписанный с надёжным человеком, повышает ценность квартиры как инвестиции
Процесс продажи квартиры с договором аренды
Планируя продажу квартиры с действующим договором аренды, стоит прежде всего подготовить всю документацию – копию договора аренды (включая информацию о возможных условиях расторжения) и подтверждения оплаты аренды, которые отражают надёжность жильцов. Именно они могут оказаться ключевыми в глазах инвесторов. Собственник квартиры должен суметь ответить покупателям на вопросы о размере арендной платы и порядке оплаты энергоносителей, знать, как долго арендатор уже пользуется квартирой, уметь описать свой опыт общения с ним и представлять, в каком техническом состоянии недвижимость находится сейчас. Кроме того, хорошей практикой будет проинформировать арендатора и договориться о днях, когда квартиру можно будет показывать покупателям. Регулярная и открытая коммуникация между всеми сторонами — собственником, арендатором и покупателем — принципиально важна для успешной продажи. Вместе с заключением договора купли-продажи и переходом недвижимости происходит и переход всех прав и обязанностей, связанных с договором аренды, к новому собственнику. Договор аренды продолжает действовать на изначально оговорённых условиях, меняется лишь сторона арендодателя. Если в договоре закреплены обязанности сверх установленных законом, для будущего собственника они обязательны только в том случае, если он был ознакомлен с ними до заключения договора купли-продажи. Изменения в договор аренды можно вносить дополнительными соглашениями — при обоюдном согласии сторон. Новый собственник не вправе расторгнуть договор и выселить арендатора только из-за смены собственника. Причём даже в том случае, если такая возможность прописана в договоре аренды, поскольку расторгнуть его собственник может лишь по законным основаниям. Иная ситуация возникает, если в недвижимость хочет въехать сам собственник или его родственники. Согласно Гражданскому кодексу, в этом случае он вправе расторгнуть бессрочный договор с арендатором. К другим законным основаниям прекращения аренды со стороны арендодателя — как по срочным, так и по бессрочным договорам — относится грубое нарушение обязанностей арендатором, например длительная неуплата аренды или серьёзное повреждение недвижимости. Однако такие действия должны быть надлежащим образом подтверждены доказательствами.
Прекращение договора аренды — как непосредственно перед продажей, так и после покупки квартиры — регулируется Гражданским кодексом, и причина должна отвечать требованиям закона
В уведомлении о расторжении арендодатель обязан всегда указать конкретные причины, которые его обосновывают. Арендатору оно должно быть вручено в письменной форме, а он вправе подать возражения и при необходимости обратиться в суд для оценки его правомерности. Вы купили недвижимость вместе с арендатором и хотели бы избавиться от забот, связанных с администрированием? Или у вас нет времени заниматься текущим ремонтом в сдаваемой квартире? Напишите нам на e-mail sales@flatservice.cz или позвоните по телефону +420 277 000 330 — мы с радостью объясним, как работает профессиональное управление инвестиционной недвижимостью. Благодаря многолетнему опыту на рынке недвижимости в компании FLAT SERVICE мы можем предложить вам услуги самого высокого уровня.
