10 tipů, jak atraktivně nafotit byt určený k pronájmu

Nekvalitní, zrnité, špatně zaostřené, a především kompozičně zcela nezvládnuté fotografie bytů jsou absolutním evergreenem serverů určených k přímé nabídce nemovitostí k pronájmu. Vlastníci bytů se často domnívají, že na kvalitě fotografií nezáleží a jednoduchým nafocením místností na mobilní telefon ušetří. Vzhledem k aktuálnímu značnému převisu zájemců na trhu nájemního bydlení se jim nakonec „stejně někdo ozve“.

Při této úvaze přitom majitelé zcela popírají základní pravidlo, tedy pronajmout za co nejvyšší možnou částku. Samozřejmě s přihlédnutím k tomu, aby vybraný nájemník působil co nejspolehlivěji. Na následujících řádcích jsme pro vás ve spolupráci s profesionálními fotografy připravili 10 tipů, jak atraktivně nafotit nemovitost k pronájmu a vyhnout se přešlapům, které vás v konečném zúčtování mohou stát (deseti)tisíce korun každý rok.

1. Kvalitní fotoaparát je nutnost

Je v podstatě jedno, jestli si na focení bytu vezmete klasickou zrcadlovku, nebo modernější a stále populárnější tzv. bezzrcadlovku – tedy kvalitní fotoaparát kompaktního typu s výměnnými objektivy. Jednou provždy však zapomeňte na mobilní telefony. Na novější iPhone samozřejmě pořídíte ucházející fotky, které v konkurenci šílených snímků s vodoznaky „Shot on Redmi 7“ svou funkci splní. Ale vy aspirujete výše! Pokud zrcadlovku nebo bezzrcadlovku nemáte, poptejte ji u přátel a známých, případně navštivte půjčovnu fototechniky, kterou najdete v každém větším městě. Pořízené a upravené fotografie navíc nikam jen tak nezmizí, a tak je můžete použít v případě, že budete v budoucnu opět hledat nového nájemce.

2. Na objektivu záleží

S výběrem foťáku samozřejmě úzce souvisí i volba vhodného objektivu, na kterém záleží více, než byste si mohli myslet. Zvolená ohnisková vzdálenost totiž udává celkový ráz fotografií a má obrovský vliv na to, jak jednotlivé místnosti působí z hlediska prostoru. Pro focení nemovitostí se obvykle používají širokoúhlé objektivy s ohniskovou vzdáleností pohybující se přibližně mezi 10 a 20 milimetry. Ale pozor! Nic se nemá přehánět. Objektivy s velmi krátkou ohniskovou vzdáleností, kterým se přezdívá „rybí oko“, se projevují velkým soudkovým zkreslením, které na finálních fotografiích může působit až nepatřičně. Poznáte jej na první pohled i jako laik, například prohnutými stěnami bytu. Dejte si pozor i na clonu a hloubku ostrosti – při focení interiérů se na rozdíl například od portrétů využívá vyšší clonové číslo, tak aby byl celý prostor na fotce ostrý. Nejlepších výsledků dosáhnete s tzv. Full Frame fotoaparáty, které mají větší rozměr obrazového snímače a zachytí tedy více světla.

3. Vyberte vhodnou denní dobu

Přestože neexistuje žádná jednoduchá poučka jako „ideální čas na focení je ve 2 hodiny odpoledne“, obecně platí, že byste se měli vyhnout časně raním, a naopak pozdě odpoledním hodinám, kdy do bytu proudí málo slunečních paprsků. Nedostatek světla a z toho plynoucí pocit stísněnosti je jedním z vůbec nejčastějších problémů při focení. Problematické jsou zejména pošmourné zimní dny. Je vhodné zvážit i přisvícení, a to buď bleskem, nebo dodatečným měkkým světlem. V závislosti na orientaci bytu na určitou světovou stranu je příhodné vybrat čas focení tak, aby slunce svítilo dovnitř, ale nikoliv přímo skrze okno do objektivu fotoaparátu. Pokud byt vyniká designovým osvětlením, vyplatí se samozřejmě počkat i na večer a pořídit fotografie, které zdůrazní jeho výjimečnost.

4. Foťte na šířku, ne na výšku

Fotografie na výšku (portrait) jsou ideální, pokud chcete byt prezentovat i ve Stories na Instagramu nebo Facebooku. V klasické realitní inzerci na ně ale téměř úplně zapomeňte. Souvisí to mimo jiné s potřebou prezentovat byt jako prostorný a vzdušný, což na fotkách na výšku obvykle není možné. Veškeré místnosti tedy vyfoťte na šířku (panorama) a až v případě nutnosti, například u velmi úzkých prostor, zvažte alternativní orientaci snímku.

5. Stoupněte si do rohu místnosti

Pořádně se zamyslete nad tím, kde stojíte, a jak z konkrétní pozice celá místnost působí. Snažte se vybírat si pro focení taková místa, odkud je vidět většina místnosti, a foťte přes osu pokoje. Výjimkou mohou být detaily, například kuchyňské linky nebo koupelny.

6. Foťte rovně, přibližně z výšky očí

Přemýšleli jste někdy nad tím, proč některé inzeráty v nabídce nepůsobí přirozeně? Může za tím být obvyklá začátečnická chyba, kdy jsou místnosti nafocené buď z příliš malé, nebo naopak velké výšky. Pro naše vnímání a pocit korektnosti obrazu je přitom klíčové, aby fotky pocházely přibližně z oční perspektivy dospělého člověka, tedy asi 1,6 až 1,7 metru. Fotoaparát by měl být také striktně v rovině v obou osách, aby se byt na snímcích nekácel na nějakou stranu. Myslete na to, až budete nastavovat stativ (jehož využití pro realitní fotografie silně doporučujeme).

7. Mačkejte spoušť co nejvíce, mazat můžete později

Nezapomeňte vyfotit všechny místnosti v bytě, a to z co nejvíce dostupných úhlů. Pakliže byt disponuje zajímavými detaily či zákoutími, vyfoťte samozřejmě i ty. Nezapomeňte na výhledy! Pokud se budou budoucí nájemníci každé ráno probouzet s výhledem na park, Vltavu nebo Pražský hrad, může to zvednout nájem až o desítky procent. Byla by škoda takovou věc vynechat z fotografií (ne všichni zájemci čtou texty inzerátů). Potenciální nájemníky může zajímat i to, jak vypadá dům z venku, případně zda jsou poblíž nějaká hezká zákoutí, dětská hřiště, terasy pro posezení a podobně. Společné prostory samozřejmě foťte zejména v případě, že jsou reprezentativní a na hodnotě bytu opticky přidají.

8. Věnujte pozornost postprodukci fotografií

Jak poznáte svědomitého fotografa, který chce z nafoceného materiálu „vytřískat“ co nejvíce? Tím, že u počítače při postprodukci stráví výrazně více času než samotným focením na místě. Každá jednotlivá fotografie, která putuje do inzerátu, totiž vyžaduje určitou péči. Základní postprodukci ovšem zvládnete i vy. Upravte jas a kontrast tak, aby místnost působila prosvětleně. V závislosti na době focení a ročním období si hrajte i s vyvážením bílé, tedy posuvníkem mezi studeným a teplým světlem. Nebojte se svěřit úpravu fotek profesionálovi, který má k dispozici pokročilejší grafické nástroje (např. Adobe Lightroom), které nepatří mezi nejlevnější, ale umožňují třeba zvýšit jas či kontrast jen v určité části místnosti. Na případné fleky na zdech si však raději najměte malíře pokojů.

9. Nefoťte úplně prázdný byt

Nezapomeňte na to, že nepronajímáte jen byt, ale také příslib budoucích emocí a pocitu domova. To vše se těžko buduje uprostřed čtveřice bílých stěn. Focení bytu do inzerátu by proto měl předcházet alespoň základní homestaging, tedy aranžování nábytku, doplňků, květin a podobně. Samozřejmostí by měl být pečlivý úklid před focením!

10. Vyberte jednu nejhezčí fotku

Většina potenciálních zájemců uvidí z vašeho bytu jen 1-3 náhledové fotky na seznamu inzerátů. Proto byste právě jim (a zejména té první) měli věnovat speciální péči. Podívejte se na ni a pokuste si odpovědět na otázku: Láká mě právě tato fotografie, abych se sem chtěl přestěhovat? Někteří lidé jako ústřední obrázek inzerátu volí nakreslený půdorys bytu. Ten si určitě vypracujte (zvýšíte tím atraktivitu zejména pro systematické lidi, což chcete), ale jako hlavní snímek jej nedávejte.

Na první pohled kvalitní fotka, kterých u inzerátů najdete tisíce. Jenže podíváte-li se na ni bystřejším okem, objevíte zjevné nedostatky. Nevhodně je zvolena pozice fotografa, ze snímku nelze získat ani základní povědomí o velikosti či uspořádání místnosti. Rušivě působí nejen kabely pod televizními skříňkami, ale i poněkud uměle naaranžované křeslo v nesmyslném místě. Samostatnou kapitolou jsou pak přepaly ostrého světla z okna.

Na levé straně vidíte fotografii bytu před postprodukcí, napravo po ní. Nemovitost na levé části působí zbytečně stísněně, chybí světelný kontrast, barvy jsou nevýrazné. Pravá polovina snímku je výsledkem pouhých několika minut práce v programu Adobe Lightroom. 

Starosti s nafocením můžete přenechat nám

Pokud jste dočetli až sem, možná jste přišli na to, že pořízení kvalitních fotografií bytu, které pečlivě vyzdvihnou jeho přednosti a zbytečně neupozorňují na případné nedostatky, je docela věda. Profesionální nafocení a prezentaci bytu přitom můžete nechat na nás. Tato služba je totiž součástí správcovských variant Partner i Garant a rádi se o ni postaráme.

Fotkami vše začíná. Víte, jak zvládnout následné kroky?

Je pravdou, že hezké fotky byt pronajímají v podstatě samy. Jenže na vás čeká ještě spousta administrativních kroků a zařizování, než budete mít nájemníky nastěhované a finance na svém účtu. Patří mezi ně například:

• Registrace na realitních portálech (a s tím spojené poplatky)
• Příprava textu inzerátu
• Kalkulace očekávané výše nájmu
• Komunikace se všemi potenciálními zájemci
• Organizace prohlídek a čas na nich strávený
• Ověření bonity klientů a výběr ideálního zájemce
• Příprava nájemní smlouvy a předávacího protokolu
• Pravidelné kontrolní prohlídky bytu

Nebo můžete pronájem bytu svěřit do péče profesionální agentury, nestresovat se a užívat si volný čas, který získáte – ročně jde podle našich kalkulací až o 60 hodin. Volejte na telefonní číslo +420 277 000 330 nebo napište na info@flatservice.cz a dohodněte si termín osobní schůzky. Rádi vám zodpovíme veškeré otázky, poradíme s pronájmem a připravíme pro vás kalkulaci příjmů z garantovaného pronájmu.