Sublocazione (podnájem)
La sublocazione si ha quando l'inquilino cede l'appartamento preso in locazione, o una sua parte, a un'altra persona. Il subconduttore ha un rapporto con l'inquilino, non direttamente con il proprietario. La sua permanenza nell'alloggio dipende dalla locazione principale e non gode automaticamente della stessa tutela riconosciuta all'inquilino.
Si usa anche: sublocazione dell'appartamento, sublocazione di una stanza, contratto di sublocazione
Quando l'inquilino ha bisogno del vostro consenso
Se l'inquilino vive effettivamente e stabilmente nell'appartamento, può sublocarne una parte anche senza il vostro consenso. Si applicano però, in quanto compatibili, anche le regole sul nucleo domestico: il contratto può riservarvi il consenso all'ingresso di persone che non siano congiunti stretti e l'inquilino deve comunicare le variazioni del numero di occupanti. Limitarsi alla prima frase della norma non basta. Il collegamento è disciplinato dal § 2274 e dal § 2272.
Se l'inquilino non vive stabilmente nell'appartamento, gli serve il vostro consenso per sublocarlo, sia per intero sia in parte. Richiesta e consenso devono essere in forma scritta. Se non rispondete alla richiesta entro un mese, la legge, a determinate condizioni, considera il consenso concesso. Ciò non vale se nel contratto avete pattuito il divieto di sublocazione. Le condizioni sono stabilite dal § 2275.
«Vivere stabilmente» significa abitare davvero nell'appartamento, non avere solo l'indirizzo sulla carta d'identità. Una normale visita non costituisce ancora una sublocazione.
Perché conta il contratto di locazione principale
La sublocazione cessa al più tardi con la fine della locazione. L'inquilino deve comunicare al subconduttore i fatti rilevanti, compresa la data di scadenza. Il subconduttore dovrebbe quindi verificare in anticipo per quanto tempo e a quali condizioni l'inquilino può utilizzare l'appartamento. Il collegamento è stabilito dal § 2277 e dal § 2278.
Un esempio concreto: l'offerta è firmata da una persona che ha a sua volta in locazione l'appartamento solo fino alla fine dell'anno. La sua promessa di sublocarlo per altri due anni non garantisce l'alloggio una volta cessata la locazione principale. Prima di firmare, quindi, conta più verificare il contratto principale e il diritto a sublocare che il titolo del documento.
Nei contratti e nelle comunicazioni mantenete ben distinti i ruoli: locatore, inquilino e subconduttore sono tre posizioni diverse. Se volete valutare una sublocazione, allegate il contratto principale, eventuali addendum e l'eventuale consenso scritto. La sola offerta di una stanza o di un appartamento non basta.
Fonti verificate il 13/09/2026. Una spiegazione generale non sostituisce l’esame del contratto specifico né una consulenza legale o fiscale individuale.
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