Na co se nás majitelé ptají nejčastěji

Byt obsadíme průměrně do 14 dní od nafocení. U žádaných lokalit i do několika dní. Díky databázi zájemců umíme reagovat okamžitě.

Porovnejte podobné byty ve stejné lokalitě a zohledněte velikost, stav, vybavení i patro. Částka v inzerátu ještě neznamená, že za ni někdo byt skutečně pronajal. Také cenová mapa Ministerstva financí odhaduje nájemné z nabídkových cen pro modelový byt. Naše kalkulačka nájmu vám dá orientační rozpětí, které je potřeba upřesnit podle konkrétního bytu. Počítejte i s časem hledání nájemníka. Jeden prázdný měsíc může vymazat výhodu vyššího nájmu na dlouhou dobu.

Byt nejdřív připravte, stanovte nájemné a nachystejte fotografie, inzerát i potřebné podklady k energetické náročnosti. U zájemců ověřte totožnost, schopnost platit a relevantní reference. Pak uzavřete písemnou smlouvu, vyřešte domluvenou kauci a předejte byt s protokolem, fotografiemi a stavy měřidel. Domluvte také přepis energií, pokud je bude nájemník platit přímo. Během nájmu sledujte úhrady, řešte opravy a vyúčtujte zálohy na služby. Před koncem smlouvy si včas potvrďte, zda nájem pokračuje. Podrobný postup najdete v článku Jak pronajmout byt v Praze .

Záleží na tom, kolik času chcete bytu věnovat a co zvládnete řešit sami. Zprostředkovatel obvykle najde nájemníka a pomůže uzavřít smlouvu. Správce se o byt stará i potom. Některé realitní kanceláře nabízejí obě služby, proto porovnávejte konkrétní rozsah péče a celkové náklady. U FLAT SERVICE můžete vybírat mezi variantami Partner, Partner+ a Garant podle toho, jakou správu a jistotu příjmu hledáte. Odměna činí 12 % z čistého nájmu u Partnera a 14 % u Partner+ se Zárukou správce. Se službou Garant vám každý měsíc vyplácíme nájemné v dohodnuté výši, i při neobsazenosti bytu nebo neplacení podnájemníka. Rozdíly vysvětlujeme v článku Správa nemovitosti vs. realitka .

Nájemník platí nájemné, sjednané služby a energie. Stará se také o běžnou údržbu a drobné opravy. Majitel hradí náklady spojené s vlastnictvím bytu a opravy, které už nespadají do povinností nájemníka. Jiná situace je škoda, kterou nájemník způsobil a za kterou odpovídá. Při závadě proto nejdřív zjistěte, co se stalo, a teprve potom řešte, kdo zaplatí účet. Samotná cena opravy k rozhodnutí nestačí. Konkrétní příklady najdete v článku Kdo platí opravy v pronajatém bytě .

Nájemník platí drobné opravy uvedené v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., například opravy klik, zámků nebo vodovodních baterií. U těchto vyjmenovaných oprav nerozhoduje hranice 1 500 Kč. Ta od roku 2026 platí pro další opravy, které nařízení výslovně neuvádí. Po překročení ročního součtu 150 Kč za m² se další opravy v daném roce za drobné nepovažují. Účty si proto průběžně ukládejte. Běžná údržba, například čištění bytu, se do tohoto součtu nezapočítává. Ve variantě Garant běžnou údržbu zajišťujeme a hradíme my.

Fond oprav platí majitel bytu. Přesněji jde zpravidla o příspěvky na správu domu a pozemku, které se nájemníkovi nevyúčtovávají jako služby. Při stanovení nájemného s nimi ale můžete počítat. Stejně postupujte u pojištění domu, odměny správce nebo výboru SVJ a daně z nemovitých věcí. V předpisu od SVJ bývají tyto položky vedle vody, úklidu a dalších služeb. Nájemníkovi proto nepřepisujte celý předpis bez rozlišení, co jednotlivé částky pokrývají.

Vedle nájemného nájemník platí služby, které mu zajišťujete, a energie. Může jít o vodu, teplo, ohřev vody, výtah, úklid nebo osvětlení společných prostor. Elektřinu a plyn často hradí přímo svému dodavateli. Ve smlouvě jasně oddělte nájemné od záloh a uveďte, co zálohy zahrnují. Následně je vyúčtujete podle skutečných nákladů. Fond oprav, pojištění domu ani odměnu správce do služeb nepřidávejte. Postup vysvětlujeme v článku Vyúčtování služeb nájemníkovi .

Nejdřív ověřte, zda platba skutečně chybí, a nájemníka kontaktujte. Pošlete mu písemnou upomínku a zprávy i přehled dluhu si uložte. U dočasných potíží můžete dohodnout splátky. Neplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců může vést k výpovědi bez výpovědní doby. Před ní ale musíte nájemníka vyzvat k nápravě a dát mu přiměřenou lhůtu. Výpověď svěřte advokátovi. Zámky nevyměňujte a energie neodpojujte. Podrobný postup najdete v článku Jak na problematického nájemníka . Ve variantě Garant vám dohodnutou částku posíláme i v době, kdy podnájemník neplatí.

Ověřte, že nájem skutečně skončil, a písemně vyzvěte nájemníka k předání bytu. Pokud neodejde, obraťte se na advokáta. Od roku 2026 lze při splnění podmínek využít také soudní rozkaz k vyklizení. Pomoci může i dříve sepsaný notářský zápis, pokud umožňuje vyklizení přímo vymáhat. Zámky sami nevyměňujte, věci neodnášejte a energie neodpojujte. Do skutečného předání bytu vám náleží náhrada ve výši dosavadního sjednaného nájemného. Nemůžete ji automaticky zvýšit na aktuální cenu v inzerátech.

Pronajímatel poskytuje byt k užívání a nájemce mu za něj platí nájemné. Slovo nájemník znamená v běžné řeči totéž co nájemce. Pronajímatelem bývá majitel bytu, nemusí jím ale být vždy. Když nájemce přenechá byt nebo pokoj dalšímu člověku na základě podnájemní smlouvy, jde o podnájemce. Ten má smlouvu s nájemcem, ne s majitelem. Pro platby i řešení problémů je proto důležité vědět, kdo s kým smlouvu uzavřel. Více v článku Nájem vs. podnájem .

Ze smlouvy musí být jasné, kdo komu a který byt přenechává za nájemné. Prakticky do ní patří i doba nájmu, výše a splatnost plateb, služby, kauce a pravidla předání. Byt a jeho vybavení zachyťte v předávacím protokolu. Smlouvu uzavřete písemně. Chybějící písemnou formu ale jako pronajímatel nemůžete použít proti nájemníkovi a tvrdit, že proto nájem neexistuje. Ani podpis nezachrání ustanovení, která odporují zákonné ochraně nájemce. Podrobnosti najdete v článku Nájemní smlouva a vzor na stránce Vzory smluv .

Přečtěte si hlavně to, na jak dlouho nájem sjednáváte, jak se prodlužuje a za jakých podmínek končí. U nájmu na dobu neurčitou může nájemník zpravidla odejít s tříměsíční výpovědní dobou i bez uvedení důvodu. Vy jako pronajímatel potřebujete zákonný důvod. Zkontrolujte také služby, kauci, podnájem a případnou inflační doložku. Kauce spolu s právem na smluvní pokuty nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Stav bytu při předání popište v protokolu a doplňte fotografiemi.

Nájem na dobu neurčitou může nájemník vypovědět bez uvedení důvodu, zpravidla s tříměsíční výpovědní dobou. U doby určité záleží na smlouvě a zákonných důvodech. Jedním z nich je zásadní změna okolností, kvůli které nelze rozumně požadovat, aby nájem pokračoval. Výpověď musí být písemná a doručená druhé straně. Můžete se také společně dohodnout na konkrétním dni skončení a předání bytu. Pak nemusíte čekat na uplynutí výpovědní doby. Možnosti shrnuje článek o ukončení nájemní smlouvy .

Do pronajatého bytu nemůžete přijít kdykoli jen proto, že vám patří. Kontrolu nebo návštěvu kvůli potřebné opravě oznamte s přiměřeným předstihem a omezte ji na nezbytný rozsah. Bez předchozího oznámení lze jednat v naléhavé situaci, například když je nutné zabránit škodě při havárii vody. Na náhradních klíčích se s nájemníkem dohodněte, automatický nárok na ně nemáte. A pokud je u vás nechá, neznamená to, že můžete bez domluvy vstupovat dovnitř. Byty ve správě kontrolujeme pravidelně, vždy po předchozí domluvě s nájemníkem.

Psa ani jiné zvíře nemůžete plošně zakázat, pokud jeho chov nepůsobí nepřiměřené potíže vám nebo ostatním obyvatelům domu. Nájemník ale odpovídá za způsobené škody a hradí zvýšené náklady na údržbu společných prostor, které chov vyvolá. U kouření nespoléhejte jen na větu ve smlouvě. Podstatné jsou konkrétní škody a obtěžování sousedů. Stav bytu před nastěhováním dobře zdokumentujte. Při odchodu pak rozlišujte škodu od běžného opotřebení, za které nájemník neplatí.

Kauce je finanční jistota pro případ, že nájemník nezaplatí nebo způsobí škodu. Musíte si ji sjednat. Spolu s právem na smluvní pokuty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného bez služeb. Při skončení nájmu ji vracíte a můžete odečíst doložené dluhy z nájmu. Nájemníkovi náleží také úroky. Zákon obecně nevyžaduje zvláštní bankovní účet, ale přijatou kauci a její vypořádání si evidujte odděleně od nájemného. Podrobnosti vysvětlujeme v článku Kauce není úvěr .

Kauci vracíte při skončení nájmu. Odečíst můžete dluhy z nájmu, které nájemníkovi doložíte. Nemáte automaticky několik týdnů navíc ani právo držet celou kauci až do příštího ročního vyúčtování služeb. Nájemník má od složení kauce nárok na úroky alespoň v zákonné výši. Sazbu můžete ve smlouvě upřesnit, jeho nárok ale nemůžete vyloučit. Při předání si proto připravte přehled plateb, případných škod a úroků. Pokud se na částce neshodnete, nechte sporné položky právně posoudit.

Máme automatický monitoring úhrad. Při zpoždění nájemníka okamžitě kontaktujeme a řešení přebíráme. U varianty Garant dostáváte příjem tak jako tak.

Partner (12 %) je aktivní správa s vyšším potenciálním výnosem. Se službou Garant vám každý měsíc vyplácíme nájemné v dohodnuté výši, i při neobsazenosti bytu nebo neplacení podnájemníka.

Realitní kancelář vám nájemníka najde, zinkasuje provizi a tím to končí – správa, upomínání, opravy i rizika zůstávají na vás. My byt spravujeme dlouhodobě: hlídáme platby, řešíme nájemníky, údržbu i vyúčtování – a provizi platíte jen z reálně inkasovaného nájmu.

Nabízíme tři služby. U služby Partner činí odměna 12 % a u služby Partner+ 14 % ze skutečně přijatého nájemného bez záloh na služby; k odměně se připočítává 21 % DPH a za dobu, kdy byt není obsazený, ji neplatíte. Se službou Garant vám každý měsíc vyplácíme nájemné v dohodnuté výši, i při neobsazenosti bytu nebo neplacení podnájemníka. Sjednané nájemné při uzavření smlouvy odpovídá 82 % odhadovaného tržního nájemného. Pokud dosáhneme vyššího podnájemného, polovinu rozdílu oproti očekávanému podnájemnému získáte navíc.

Na základě našich zkušeností si troufneme říct, že ano. S námi totiž eliminujete finanční ztráty při problémech s neplatiči a také při ukončení nájmu a hledání nového nájemníka.

Problémy s neplatiči podle statistik řeší 20 % pronajímatelů. Pokud máte sjednanou naši službu Garant, dostáváte dohodnutou částku bez ohledu na to, zda nájemník platí (riziko jde za námi). Máte-li službu Partner, staráme se o případné vymáhání dlužného nájmu dohodou a splátkovým kalendářem, v krajním případě i soudně.

Nezanedbatelnou výhodou je také to, že našim klientům ušetříme ročně kolem 60 hodin času, které stojí starosti s péčí o byt. Veškeré zařizování jde za námi.

Za nájemníka vždy uzavíráme pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti v běžném občanském životě s limitem 2.000.000 Kč. Případné větší škody by tedy byly hrazeny z pojištění.

Při ukončení nájmu hodnotíme stav výmalby. Výmalbu po nájemníkovi požadujeme, pokud jsou zdi ušpiněné nebo jsou v omítce díry po hřebících, hmoždinkách, apod. Už při uzavření nájemní smlouvy seznamujeme nájemníky s cenou za malování. Pokud je malování potřeba, tak cenu uhradí nebo je jim stržena z kauce (dle dohody). Nenecháváme nájemníky malovat byt samotné, jelikož výsledek není nikdy perfektní. Po malování samozřejmě byt uklízíme.

Realitní kanceláře se omezují jen na vyhledání nájemníka, v jejich zájmu je tak pouze co nejrychleji dojít k uzavření smlouvy. Tím jejich práce končí. My naproti tomu poskytujeme široké spektrum služeb – ověřujeme bonitu budoucího nájemníka, hlídáme platby, řešíme opravy, reklamace, komunikaci s SVJ, nájemní smlouvy, pravidelně kontrolujeme stav bytu, v případě potřeby vymáháme dlužné nájemné atd. O svěřený byt se staráme jako o náš vlastní, jde nám totiž o dlouhodobou spolupráci jak s majitelem, tak i s nájemníkem.

Vždy jednou za 6 měsíců. Kontrolujeme stav bytové jednotky, jejího zařízení a také to, zda nájemník užívá byt v souladu s nájemní smlouvou a domovními pravidly. Informaci o výsledku kontroly včetně fotografií najdete v online klientské zóně. Pokud zjistíme závadu, zajistíme neprodleně jejich nápravu, opravu či reklamaci.

Dostanete víc peněz. Naše odměna se počítá vždy jako 12 % z částky, kterou aktuálně nájemníci platí. Dohodu s vámi bereme jako informaci o minimální částce, za níž chcete byt pronajmout.

Vy si hlavně můžete užívat ušetřeného času, na vše kolem pronájmu totiž máte nás. Zpočátku se ale administrativě nevyhneme: budeme potřebovat předpis měsíčních záloh, kontakt na SVJ a správní společnost, faktury za elektřinu a plyn, návody od spotřebičů a důležité informace týkající se vašeho bytu, které bychom měli znát. A samozřejmě klíče od bytu, domu a společných prostor a v ideálním případě i energetický štítek a půdorys bytu. Vše podstatné následně uvidíte online klientské zóně, kdykoliv vám samozřejmě budeme k dispozici na telefonu či na e-mailu.

Ano. Vašemu stávajícímu nájemníkovi se samozřejmě představíme, vysvětlíme naši roli, předáme kontakty. Pak už můžete pustit starosti o věci kolem nájmu z hlavy, o vše se postaráme my.

Na počátku spolupráce zjišťujeme, jaká je vaše představa ideálního nájemníka a vaše přání respektujeme. Poté nájemníka vybíráme my, velmi pečlivě a na základě dlouholetých zkušeností, takže můžete být bez obav.

Prověřujeme zájemce prostřednictvím partnerské služby SOLUS, veřejné CEECR a insolvenčního rejstříku. S každým nájemníkem se také vždy nejprve osobně seznámíme, zajímá nás například, kde pracují a jaké mají zájmy.

Taková situace nenastane. Samozřejmě, že čím vyšší bude požadavek na nájemné, tím déle se na obsazení bude čekat (a opačně). O něco déle trvá také pronájem exkluzivních bytů (velkých, nadstandardně vybavených, případně nacházejících se v mimořádné lokalitě). Vzhledem k výpočtu naší odměny jsme motivováni byt obsadit co nejrychleji a za nejvyšší možnou cenu. Když se to delší dobu nedaří, řešíme s vámi možnosti dalšího postupu.

To je jednoduché – o částku, o kterou podnájemné převýší očekávané podnájemné (původní tržní odhad), se s vámi rovným dílem rozdělíme. Při odhadovaném tržním nájemném 30 000 Kč si sjednáme váš pravidelný příjem 24 600 Kč měsíčně, tedy 82 % odhadu. Nižší dosažené podnájemné tuto částku nesníží. Pokud byt podnajmeme za 32 000 Kč, získáte navíc polovinu rozdílu, tedy 1 000 Kč. Váš měsíční příjem tak bude 25 600 Kč. Stejný je postup i v případě, že se cena podnájmu zvýší postupem času.

Dostanete víc peněz. Naše odměna se počítá vždy jako 12 % z částky, kterou aktuálně nájemníci platí. Dohodu s vámi bereme jako informaci o minimální částce, za níž chcete byt pronajmout.

Na realitním trhu se pracuje s nabídkovými cenami a tržními cenami. Realitní servery zobrazují nabídkové ceny, tržní ceny jsou ovšem zpravidla (a někdy výrazně) nižší. Přehled o tržních cenách si udržují jednotliví poskytovatelé realitních služeb sami, v ucelené podobě je nikde nenajdete. Každopádně je v našem zájmu pronajmout váš byt za co nejvyšší cenu, která odpovídá cenové hladině nájmů v dané lokalitě.

Ne. Správní poplatek si účtujeme vždy pouze ze zaplaceného nájemného. Když není byt obsazen, nic nám neplatíte. V 97 % případů nicméně svěřenou nemovitost obsadíme nejpozději do 14 dnů.

Podle našich zkušeností je nejlepší, když je byt vybaven základním zařízením – kuchyňskou linkou se spotřebiči (vařič, trouba, myčka, lednice s mrazákem), úložnými prostory (skříně či vestavěné skříně) a interiérovým osvětlením. Ostatní věci si nájemník buď zařídí sám, případně mu po dohodě s vámi můžeme zprostředkovat nákup, dodání a instalaci jakéhokoliv zařízení za výhodných podmínek.

Ne. Naším nejdůležitějším posláním je šetřit váš čas. Veškeré prohlídky obstarají naši vyškolení osobní realitní správci.

Ano. Na základě podkladů od vás nájemníkům vše ukážeme a vysvětlíme. Zároveň jim dáme k dispozici písemnou či elektronickou verzi návodů k použití spotřebičů a technologií.

Poplatky do SVJ zůstávají na majiteli bytu. Po dohodě můžeme poplatky odesílat za vás.

Poplatky za energie (plyn, elektřina) vždy doporučujeme převést na nájemníka. Nájemník nám poté většinu těchto nákladů proplácí společně s nájemným formou zálohy na poskytnuté služby.

Daň může po odečtení výdajů a uplatnění slev vyjít nulová. To ale ještě neznamená, že nemusíte podat přiznání. Obecně se podává při zdanitelných ročních příjmech nad 50 000 Kč, ale také při daňové ztrátě. Osvobozené příjmy a příjmy zdaněné srážkou se do této hranice nepočítají. U zaměstnance s jedním nebo postupně více zaměstnavateli a prohlášením k dani podepsaným u každého z nich se pro ostatní příjmy podle § 7 až 10 posuzuje hranice 20 000 Kč. Nejde jen o nájem ani o částku po odečtení výdajů. Pro orientační výpočet využijte daňovou kalkulačku .

Běžný soukromý nájem se zpravidla daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmů odečtete skutečné výdaje, nebo použijete paušál 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně. Daňová sazba je 15 % a pro část celkového základu nad roční hranicí 23 %. Výslednou daň ovlivňují také slevy. Z příjmů podle § 9 neplatíte sociální ani zdravotní pojistné, své zdravotní pojištění ale musíte mít vyřešené jinak. Výdaje a termíny přiznání popisuje článek Daň z pronájmu bytu .

Daň z nemovitých věcí u běžně vlastněného bytu platí majitel, i když v něm bydlí nájemník. Nájemní smlouva tuto povinnost vůči finančnímu úřadu nepřenese. Daň nepatří ani do vyúčtování služeb. Při nastavování nájemného s ní ovšem můžete počítat jako s nákladem vlastnictví. Pokud u pronájmu uplatňujete skutečné výdaje, lze související zaplacenou daň při splnění podmínek zahrnout mezi ně. Nezaměňujte ji s daní z příjmů: ta se počítá z příjmů z pronájmu po odečtení výdajů.