Když kape baterie nebo přestane fungovat zásuvka či pračka, nejprve zjistěte příčinu závady a komu zařízení patří. Teprve potom lze určit, kdo opravu zaplatí. Samotné pravidlo „do 1 500 Kč nájemník, nad to majitel“ nestačí: jinak se posuzuje běžná údržba, drobná oprava a škoda. V průvodci si ukážeme, jak je odlišit.
Rychlá odpověď: kdo platí opravy v pronajatém bytě
Pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání; nájemník hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 OZ). Co je běžná údržba a drobná oprava, určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., od 1. 1. 2026 ve znění nařízení č. 493/2025 Sb. Drobnou opravou je jednak oprava ze seznamu v § 4 (kliky, zámky, vypínače, baterie, sifony, součásti sporáku a další) bez ohledu na cenu, jednak jakákoli jiná oprava do 1 500 Kč za jednu opravu (§ 5). Pokud součet drobných oprav v kalendářním roce přesáhne 150 Kč/m² podlahové plochy, další opravy v tom roce už za drobné neplatí a hradí je majitel (§ 6).
Doprava se u oprav v režimu nařízení do uvedených limitů nezapočítává a nařízení ji přisuzuje nájemci. Nelze z toho ale udělat pravidlo, že nájemník platí každý výjezd na jakoukoli závadu domu. Běžná údržba má vlastní režim a peněžní limity drobných oprav se na ni nevztahují. Stejně tak se jimi neomezuje náhrada prokázané škody, za kterou nájemník odpovídá.
Co říká zákon a nařízení
Občanský zákoník, § 2257: pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (odst. 1); nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (odst. 2). Slovo „pouze“ je důležité: k ujednání „nájemce hradí veškeré opravy“ se v rozsahu, v němž zkracuje práva chráněného nájemce bytu, nepřihlíží (§ 2235 odst. 1 OZ).
Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. vymezuje běžnou údržbu v § 2 a drobné opravy v § 3 až 6. Od 1. 1. 2026 je cenová hranice u oprav podle § 5 zvýšena z 1 000 na 1 500 Kč a roční součet ze 100 na 150 Kč/m². Aktuální znění výslovně vyjímá dopravu i z ročního součtu. Dřívější obecné vyloučení dalších souvisejících nákladů v § 5 už neobsahuje. Platnost částek proto ověřujte podle data opravy, ne podle starého vzoru smlouvy.
Nařízení popisuje výchozí režim nájmu bytu. Příznivější dohodou může pronajímatel převzít i některé povinnosti nájemníka. Naopak nelze platně přenést libovolné opravy na chráněného nájemce bytu. Smlouvu majitele s firmou ve variantě Garant posuzujte samostatně podle její povahy a konkrétních podmínek, ne jako automatickou výjimku z tohoto nařízení.
Rozhodovací postup ve čtyřech krocích
Nejprve si ověřte, že jde o nájem bytu a o zařízení, které patří pronajímateli a tvoří součást nebo vybavení bytu podle § 3. U vlastní pračky nájemníka by se úhrada řešila jinak. Potom postupně projděte tyto otázky:
| Krok | Otázka | Pokud ano |
|---|---|---|
| 1. Odpovědnost za škodu? | Je prokázané poškození, za které nájemník odpovídá, například porušením povinnosti při užívání? | Posuzuje se náhrada škody. Limity drobných oprav ji neomezují, ale musí být doložena příčina, odpovědnost i výše. |
| 2. Běžná údržba? | Jde o udržování a čištění bytu při běžném užívání podle § 2 nařízení (malování, čištění odpadů, výměna baterií v hlásiči)? | Hradí nájemník; roční limit 150 Kč/m² se na údržbu nevztahuje. |
| 3. Drobná oprava ze seznamu? | Je oprava uvedena v § 4 nařízení (kliky, zámky, vypínače, sifony, součásti sporáku a další)? | Hradí nájemník bez ohledu na cenu jedné opravy; sleduje se jen roční součet. |
| 4. Jiná oprava do 1 500 Kč? | Není v seznamu, ale náklad na jednu opravu bez dopravy nepřesáhne 1 500 Kč? | Hradí nájemník; sleduje se roční součet. |
| Nic z toho | Zásah nespadá do údržby ani drobných oprav a nejde o odpovědnost nájemníka za škodu. | Řeší se povinnost pronajímatele, případně oprava společné části přes správu domu. |
Ani starší zařízení není z pravidel drobných oprav automaticky vyňato. Záleží na konkrétním zásahu. Když proto druhé straně posíláte fakturu, vysvětlete také příčinu, zařazení opravy a aktuální roční součet.
Běžná údržba má vlastní pravidla
Nařízení mezi běžnou údržbu řadí udržování a čištění bytu včetně zařízení, které se provádí obvykle při užívání: malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů a zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Aktuální § 2 zahrnuje také udržování zařízení ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů podle § 4 písm. g) a h), kontrolu elektronicky řízených termostatických hlavic, hlásiče kouře včetně výměny zdroje a elektronických vodovodních baterií.
Roční limit 150 Kč/m² se vztahuje na drobné opravy, nikoli na běžnou údržbu. Čištění a malování proto evidujte odděleně. Povinnost běžné údržby pokračuje i po vyčerpání limitu na drobné opravy a tento limit se na její náklady nevztahuje.
Pozor na opačný omyl: z toho, že malování je běžnou údržbou, neplyne povinnost vrátit byt vždy nově vymalovaný. Při skončení nájmu se posuzuje stav bytu a běžné opotřebení podle § 2293 OZ. Nájemník, který v bytě bydlel tři roky a stěny jsou přiměřeně zašlé, malovat nemusí; nájemník, který na stěnách nechal díry a čmáranice, ano. Podrobněji v článku předání bytu a předávací protokol.
Drobné opravy uvedené v seznamu: cena nerozhoduje
§ 4 obsahuje seznam konkrétních zásahů, pro které neplatí jednotlivá cenová hranice 1 500 Kč. Stále ale platí ostatní podmínky nařízení, zejména roční součet. Patří sem například:
- opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
- opravy jednotlivých částí dveří a oken, součástí, kování a klik, výměny zámků a zákonem vymezené opravy vnitřních rolet a žaluzií,
- výměny elektrických koncových zařízení: vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů televizního vysílání,
- výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru,
- opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru, výměny sifonů a lapačů tuku,
- opravy a certifikace bytových měřidel a opravy indikátorů vytápění,
- opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní (písm. g),
- opravy kamen, kouřovodů, vymezených kotlů etážového topení, jejich armatur a ovládacích termostatů; § 4 písm. h) naopak vyjímá opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
- výměny drobných součástí předmětů uvedených výše.
Pokud oprava spadá do seznamu, nerozhoduje, zda přesáhla 1 500 Kč. Oprava okenní kliky za 1 900 Kč je stále drobná oprava. Stále ale sledujete roční součet podle § 6.
U spotřebičů je klíčový rozdíl mezi opravou a výměnou. Oprava trouby (výměna topného tělesa za 2 500 Kč) je drobná oprava ze seznamu. Pořízení nové trouby za 12 000 Kč, protože stará dosloužila, drobnou opravou není a hradí ho majitel; stáří zařízení není vinou nájemníka. Než někomu předáte účet za výměnu, ověřte, co se skutečně stalo.
Ostatní opravy: hranice 1 500 Kč za jednu opravu
U oprav, které nejsou vyjmenované v § 4, rozhoduje cena. Od roku 2026 je drobnou opravou taková oprava, u které náklad nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5 nařízení). Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů. Rozdělení jednoho zásahu na tři faktury po 1 400 Kč nevytvoří tři drobné opravy.
Náklady na dopravu se do cenového limitu nezapočítávají a § 5 je přisuzuje nájemci. Modelová oprava za 1 400 Kč plus doprava 500 Kč tak při splnění ostatních podmínek znamená úhradu 1 900 Kč, ale do součtu drobných oprav vstoupí jen 1 400 Kč. U nevyjmenované opravy za 1 600 Kč už cenový test splněný není. U zásahu mimo režim drobných oprav neposuzujte dopravu izolovaně a nepřenášejte ji automaticky na nájemníka; rozhoduje povaha celé povinnosti.
Na dokladu požadujte popis provedené práce a samostatně uvedenou dopravu. Položka „servis bytu 2 400 Kč“ neříká, co se opravovalo ani kolik stála práce a doprava. Bez těchto údajů se obtížně posuzuje, kdo má náklad uhradit.
Roční součet: 150 Kč na metr čtvereční
Pokud součet nákladů na drobné opravy podle § 4 a § 5 v kalendářním roce přesáhne částku 150 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v témže roce se za drobné nepovažují (§ 6 odst. 1 nařízení). Doprava se do součtu nezahrnuje.
Jak spočítat plochu
Podlahová plocha bytu se pro tento účel počítá včetně prostorů mimo byt užívaných výhradně nájemníkem; sklepy, které nejsou místnostmi, balkony, lodžie a terasy se započítávají jednou polovinou (§ 6 odst. 2 nařízení).
| Byt | Výpočet | Roční limit |
|---|---|---|
| 2+kk 50 m² + balkon 6 m² | 150 × (50 + 3) | 7 950 Kč |
| 3+kk 75 m² + sklepní kóje 4 m² + lodžie 8 m² | 150 × (75 + 2 + 4) | 12 150 Kč |
| 1+kk 32 m² bez příslušenství | 150 × 32 | 4 800 Kč |
Plocha se neposuzuje podle marketingového čísla v inzerátu, ale podle skutečnosti; nejspolehlivější je prohlášení vlastníka nebo evidenční list SVJ.
Co se stane po překročení
Nařízení říká, že další opravy po překročení součtu už nejsou drobné. Nepopisuje poměrné dělení opravy, která limit překročí. V praxi to znamená: součet drobných oprav u bytu 53 m² činil k říjnu 7 200 Kč; listopadová oprava sifonu za 1 200 Kč součet zvedne na 8 400 Kč a je stále drobná (v době jejího provedení součet limit nepřesahoval); prosincová výměna vypínače za 600 Kč už je nad limitem a hradí ji majitel. Pořadí oprav v roce tedy rozhoduje, a proto potřebujete průběžnou evidenci.
Dvacet modelových situací
Částky jsou modelové, nikoli ceník. Předpokládáme vybavení pronajímatele, byt s rozhodnou plochou 53 m² a dosavadní součet pod hranicí 7 950 Kč. Pokud je příčina nebo rozsah nejasný, je správným výsledkem nejprve odborné posouzení, ne automatické přiřazení platby.
| Situace | Kategorie | Kdo platí |
|---|---|---|
| Kapající vodovodní baterie, výměna kartuše 900 Kč + doprava 400 Kč | Drobná oprava § 4 písm. g) | Nájemník 1 300 Kč |
| Výměna celé mísicí baterie za 3 200 Kč, stará dosloužila | Seznam § 4 písm. g) mluví o opravě výtoku a výměně drobných součástí, ne o výměně celého zařízení | Sporné; převažuje výklad, že celou baterii hradí majitel, součásti (kartuši, perlátor) nájemník |
| Ucpaný sifon pod dřezem, vyčištění 800 Kč | Běžná údržba § 2 (čištění odpadů ke svislému rozvodu) | Nájemník, bez započtení do ročního limitu |
| Ucpaná společná stoupačka, projevuje se v bytě | Společná část domu | SVJ / majitel, řeší se se správcem domu |
| Nefunkční zásuvka, výměna 700 Kč | Drobná oprava § 4 písm. c) | Nájemník |
| Vyhořelý jistič v bytovém rozvaděči, 1 100 Kč | Drobná oprava § 4 písm. c) (jističe) | Nájemník |
| Porucha trouby, výměna topného tělesa 2 500 Kč | Drobná oprava § 4 písm. g) (oprava sporáku, výměna drobných součástí) | Nájemník, cena nerozhoduje |
| Trouba po 15 letech nefunkční, nová 12 000 Kč | Výměna zařízení stářím | Majitel |
| Rozbité sklo v okně po bouřce, 4 500 Kč | Oprava části okna, současně je nutné zjistit příčinu a případné pojistné krytí | Posoudit podle okolností a § 4; samotná částka nad 1 500 Kč neprokazuje povinnost majitele |
| Rozbité sklo dětským míčem, oprava 4 500 Kč | Škoda; nájemník odpovídá i za členy své domácnosti a návštěvy (§ 2913 OZ) | Nájemník v doloženém rozsahu |
| Prasklý přívod k pračce, vytopený soused | Havárie; příčina rozhoduje (vadná hadice stářím vs. nedotažený spoj nájemníkem) | Podle příčiny; typicky pojištění odpovědnosti nájemníka nebo pojištění domácnosti / nemovitosti |
| Výměna vložky po ztrátě klíče nájemníkem, 1 800 Kč | Řešit důvod a přiměřenost výměny; při odpovědnosti za škodu se roční limit neuplatní | Nájemník při splnění podmínek své odpovědnosti, nikoli automaticky jako běžné opotřebení |
| Plíseň v koupelně kvůli nevětrání | Škoda z nesprávného užívání | Nájemník (odstranění, výmalba) |
| Plíseň v rohu ložnice kvůli tepelnému mostu ve zdi | Vada domu | Majitel / SVJ |
| Výměna baterií v hlásiči kouře, 150 Kč | Běžná údržba § 2 | Nájemník |
| Pravidelná prohlídka a čištění kotle etážového topení, 2 200 Kč | Běžná údržba v rozsahu § 2 a § 4 písm. h) | Nájemník v tomto rozsahu; faktura může navíc obsahovat opravu nebo revizi, které je třeba posoudit odděleně |
| Vymalování po 3 letech nájmu, běžné zašlé stěny | Běžné opotřebení § 2293 OZ | Majitel |
| Vymalování po 1 roce, stěny počmárané dětmi | Škoda | Nájemník |
| Odsavač par nefunkční, oprava motoru 2 800 Kč | Drobná oprava § 4 písm. g) (odsavače par) | Nájemník |
| Výměna sprchové hadice 350 Kč a hlavice 450 Kč ve stejný týden | Související opravy téže věci, součet 800 Kč | Nájemník, počítá se jako jedna oprava |
Dvě poznámky: název položky na faktuře nemusí přesně vystihovat provedenou práci a pojistné plnění není totéž jako právní odpovědnost. U nejasného zásahu si proto vyžádejte servisní popis a řešení úhrady domluvte předem, pokud nejde o havárii. Pojištění odpovědnosti může pomoci s některými škodami, ale záleží na rozsahu, výlukách a spoluúčasti. Platnost a přiměřenost případné smluvní povinnosti být pojištěn nechte právně posoudit.
Škoda není drobná oprava
Náhrada prokázané škody se řídí jinými pravidly než drobné opravy. Pokud nájemník při užívání bytu poruší svou povinnost a například poškodí dveře, vyčerpaný roční limit oprav ho odpovědnosti nezbavuje. Je ale potřeba doložit vznik škody, odpovědnost, příčinnou souvislost i výši náhrady. U dalších osob se posuzuje také jejich vztah k nájemci a konkrétní právní základ odpovědnosti.
Nájemníkovi nelze přičítat škodu jen proto, že se zařízení porouchalo během jeho nájmu. Dosloužení staré pračky je něco jiného než poškození prokázaným nesprávným používáním. Požadujte servisní popis příčiny, ne jen označení „oprava“. Odborné vyjádření pomáhá, nemusí však samo vyřešit právní odpovědnost.
Při určení náhrady se podle § 2969 OZ vychází z obvyklé ceny věci v době poškození a zohledňuje se, co je nutné účelně vynaložit na obnovení nebo nahrazení její funkce. Neexistuje univerzální zákonný odpis spotřebiče o 10 % ročně. Posuzujte skutečné stáří, stav, opravu a přiměřenou náhradu, ne automaticky cenu nové věci.
Když vznikne závada: nejdřív zajistěte informace a omezte škodu
Nájemník má oznámit vadu vyžadující neprodlené odstranění ihned, jinou vadu bez zbytečného odkladu, a učinit opatření k zabránění další škody (§ 2264 OZ). Pokud to neudělá a škoda se zvětší, odpovídá za rozšíření škody. Majitel má naopak vadu odstranit v přiměřené době; jinak si ji může nájemník odstranit sám a žádat náhradu nákladů, nebo požadovat slevu z nájemného (§ 2265 OZ).
Praktický postup pro nájemníka i majitele:
- Havárie: nejprve chraňte zdraví a jednejte jen bezpečně. U úniku vody lze uzavřít dostupný uzávěr, pokud tím nevznikne další nebezpečí. Při podezření na únik plynu nepoužívejte oheň ani elektrické vypínače a spotřebiče. Odejděte do bezpečí a odtud volejte pomoc; při bezprostředním ohrožení 112. Postupujte podle pokynů zasahujících a informujte správce. Cenové porovnání počká.
- Běžná závada: nájemník pošle popis, fotografii, typ zařízení a čas vzniku problému. Domluvte si předem cílovou dobu odpovědi, například dva pracovní dny; naléhavá závada vyžaduje rychlejší postup.
- Před objednávkou: u oprav, které hradí majitel, si vyjasněte rozsah a schválení nákladů. U oprav, které hradí nájemník, se domluvte, zda si řemeslníka zajistí sám, nebo ho pošle majitel a nájemník uhradí fakturu.
- Po opravě: faktura s popisem zásahu, příčinou a oddělenou dopravou. Kopie oběma stranám, zápis do evidence.
Do elektrických ani plynových zařízení nezasahujte bez potřebné kvalifikace. Odborník má určit bezpečný postup i to, jaké kontroly a doklady budou po opravě potřeba.
Jak vést přehled oprav a nákladů
V přehledu drobných oprav si veďte datum, zařízení, příčinu a typ zásahu (údržba / drobná oprava ze seznamu / jiná oprava / škoda / oprava majitele). Přidejte částku bez dopravy, dopravu, kdo náklad uhradil a průběžný roční součet drobných oprav. Díky tomu se snadno vrátíte i k opravě, kterou jste řešili před několika měsíci.
| Datum | Zařízení | Příčina | Typ | Bez dopravy | Doprava | Hradil | Součet drobných oprav |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14. 2. 2026 | Baterie kuchyň | Opotřebená kartuše | Drobná § 4 g) | 900 Kč | 400 Kč | Nájemník | 900 Kč |
| 3. 5. 2026 | Sifon dřez | Zanesený | Údržba § 2 | 800 Kč | 0 Kč | Nájemník | 900 Kč (údržba se nepočítá) |
| 20. 9. 2026 | Trouba | Vadné topné těleso | Drobná § 4 g) | 2 500 Kč | 500 Kč | Nájemník | 3 400 Kč |
| 11. 11. 2026 | Bojler | Dosloužil po 14 letech | Oprava majitele | 18 000 Kč | 800 Kč | Majitel | 3 400 Kč |
Při správě má evidence závad a plateb navazovat na dokumentaci bytu. Přehled pomůže majiteli zjistit, co se opravovalo, a při skončení nájmu může být jedním z podkladů pro vypořádání. Samotný zápis do tabulky však ještě nevytváří nárok na srážku z jistoty.
Časté otázky
Platí nájemník vždy všechny opravy do 1 500 Kč?
Ne. Záleží na povaze nájmu, vlastnictví zařízení, příčině a druhu zásahu i dosavadním ročním součtu. Částka 1 500 Kč je testem pro opravy podle § 5, nikoli pravidlem pro všechny závady. Opravy uvedené v § 4 se posuzují jinak a údržba či náhrada škody mají vlastní režim.
Počítá se doprava technika do limitů?
U oprav posuzovaných podle § 5 a § 6 nařízení se doprava do limitu 1 500 Kč ani ročního součtu nezapočítává a nařízení ji přisuzuje nájemci. Z toho nelze dovozovat, že nájemník automaticky hradí dopravu i ke každé výměně celého zařízení nebo opravě společných částí domu. Na dokladu ji proto požadujte odděleně a posuďte v souvislosti s celým zásahem.
Kdo platí novou pračku, když se stará rozbije?
Nejprve ověřte, komu pračka patří a proč se porouchala. U pračky pronajímatele se oprava nebo výměna součástky do 1 500 Kč posuzuje podle cenového pravidla pro drobné opravy, protože pračka není v seznamu § 4. Současně se uplatní roční limit 150 Kč/m² a pravidla pro jeho čerpání popsaná výše. Po překročení ročního limitu už další opravy nejsou drobnými opravami hrazenými nájemníkem. Výměnu celé pračky pronajímatele, která dosloužila stářím, hradí majitel. U poškození nesprávným užíváním se řeší náhrada škody podle prokázané příčiny a odpovědnosti. Vlastní pračku nájemníka je potřeba posuzovat odděleně.
Může smlouva stanovit jiné limity?
Nižší povinnosti nájemníka ano (například „veškeré opravy hradí pronajímatel“). Povinnosti chráněného nájemce bytu naopak nelze libovolně rozšiřovat; k ujednání, které zkracuje jeho zákonná práva, se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1 OZ).
Znamená správa bytu, že všechny opravy platí správce?
Ne. Organizace opravy a její úhrada jsou různé věci. Správce opravu zajistí, posoudí, kdo ji hradí, a náklad přeúčtuje té straně, které náleží. U varianty Garant, kde jsme nájemcem my, je rozdělení údržby a oprav součástí nájemní smlouvy s FLAT SERVICE a probereme ho s vámi před podpisem.
Pravidla a částky odpovídají právní úpravě ověřené k 12. 9. 2026 (nařízení vlády č. 308/2015 Sb. ve znění č. 493/2025 Sb.). Příklady jsou orientační; u sporné závady nebo nestandardního vztahu je vhodné individuální právní posouzení.
Zdroje a podmínky: nařízení vlády č. 308/2015 Sb., aktuální § 2 až 6, občanský zákoník, zejména § 2257, § 2264, § 2265 a § 2969, HZS: postup při úniku plynu. Právní zařazení konkrétního zásahu závisí na skutkových okolnostech. Organizační doporučení nejsou zákonnými lhůtami.