Когда капает смеситель, перестаёт работать розетка или стиральная машина, сначала выясните причину неисправности и кому принадлежит оборудование. Только после этого можно определить, кто оплатит ремонт. Одного правила «до 1 500 Kč платит арендатор, сверх этого — собственник» недостаточно: текущее обслуживание, мелкий ремонт и ущерб оцениваются по-разному. В этом руководстве покажем, как их различать.
Краткий ответ: кто платит за ремонт в арендованной квартире
Арендодатель поддерживает квартиру в состоянии, пригодном для проживания; арендатор оплачивает только текущее обслуживание и мелкий ремонт (§ 2257 ГК). Что относится к текущему обслуживанию и мелкому ремонту, определяет постановление правительства № 308/2015 Sb., с 1 января 2026 г. в редакции постановления № 493/2025 Sb. Мелким ремонтом считается, во-первых, ремонт из перечня в § 4 (дверные ручки, замки, выключатели, смесители, сифоны, детали плиты и др.) независимо от цены, а во-вторых, любой другой ремонт стоимостью до 1 500 Kč за одну починку (§ 5). Если сумма мелких ремонтов за календарный год превысит 150 Kč/m² площади пола, последующие ремонты в этом году уже не считаются мелкими и их оплачивает собственник (§ 6).
Транспортные расходы при ремонтах, подпадающих под постановление, в указанные лимиты не включаются, и постановление возлагает их на арендатора. Но из этого нельзя вывести правило, что арендатор оплачивает любой выезд мастера по любой неисправности в доме. Для текущего обслуживания действует собственный режим, и денежные лимиты мелкого ремонта на него не распространяются. Точно так же они не ограничивают возмещение доказанного ущерба, за который отвечает арендатор.
Что говорят закон и постановление
Гражданский кодекс, § 2257: арендодатель в течение срока аренды поддерживает квартиру и дом в состоянии, пригодном для использования (ч. 1); арендатор выполняет и оплачивает только текущее обслуживание и мелкий ремонт, связанные с использованием квартиры (ч. 2). Слово «только» здесь ключевое: условие «арендатор оплачивает любой ремонт» не учитывается в той мере, в какой оно ущемляет права защищённого арендатора жилья (§ 2235 ч. 1 ГК).
Постановление правительства № 308/2015 Sb. определяет текущее обслуживание в § 2, а мелкий ремонт — в § 3–6. С 1 января 2026 г. ценовой порог для ремонтов по § 5 повышен с 1 000 до 1 500 Kč, а годовой лимит — со 100 до 150 Kč/m². Действующая редакция прямо исключает транспортные расходы и из годовой суммы. Прежнего общего исключения прочих сопутствующих расходов в § 5 больше нет. Поэтому проверяйте актуальность сумм по дате ремонта, а не по старому образцу договора.
Постановление описывает базовый режим аренды жилья. Более выгодным для арендатора соглашением арендодатель может взять на себя и часть его обязанностей. А вот переложить на защищённого арендатора жилья произвольные ремонты законным образом нельзя. Договор собственника с компанией по варианту Garant оценивайте отдельно, исходя из его характера и конкретных условий, а не как автоматическое исключение из этого постановления.
Порядок принятия решения в четыре шага
Сначала убедитесь, что речь идёт об аренде жилья и об оборудовании, которое принадлежит арендодателю и является частью или оснащением квартиры по § 3. Если стиральная машина принадлежит самому арендатору, вопрос оплаты решался бы иначе. Затем по очереди ответьте на следующие вопросы:
| Шаг | Вопрос | Если да |
|---|---|---|
| 1. Ответственность за ущерб? | Есть ли доказанное повреждение, за которое отвечает арендатор, например из-за нарушения обязанностей при пользовании? | Рассматривается возмещение ущерба. Лимиты мелкого ремонта его не ограничивают, но нужно подтвердить причину, ответственность и размер. |
| 2. Текущее обслуживание? | Речь идёт об уходе за квартирой и её чистке при обычном пользовании по § 2 постановления (покраска стен, прочистка стоков, замена батареек в датчике)? | Оплачивает арендатор; годовой лимит 150 Kč/m² на обслуживание не распространяется. |
| 3. Мелкий ремонт из перечня? | Указан ли ремонт в § 4 постановления (дверные ручки, замки, выключатели, сифоны, детали плиты и др.)? | Оплачивает арендатор независимо от стоимости отдельного ремонта; учитывается только годовая сумма. |
| 4. Иной ремонт до 1 500 Kč? | Ремонта нет в перечне, но расходы на одну починку без учёта выезда не превышают 1 500 Kč? | Оплачивает арендатор; учитывается годовая сумма. |
| Ничего из перечисленного | Работы не относятся ни к обслуживанию, ни к мелкому ремонту, и ответственности арендатора за ущерб нет. | Это обязанность арендодателя либо ремонт общего имущества через управление домом. |
Даже старое оборудование не исключается из правил мелкого ремонта автоматически. Всё зависит от конкретных работ. Поэтому, отправляя счёт другой стороне, поясните также причину, категорию ремонта и текущую годовую сумму.
Для текущего обслуживания действуют свои правила
Постановление относит к текущему обслуживанию уход за квартирой и её чистку, включая оборудование, которые обычно выполняются при пользовании: покраску стен, ремонт штукатурки, поклейку обоев, чистку полов, плитки и засорившихся стоков вплоть до вертикальных стояков. Действующий § 2 включает также поддержание оборудования в рабочем состоянии, регулярные осмотры и чистку предметов по § 4 п. g) и h), проверку электронных терморегулирующих головок, датчиков дыма, включая замену источника питания, и электронных смесителей.
Годовой лимит 150 Kč/m² распространяется на мелкий ремонт, а не на текущее обслуживание. Поэтому учитывайте чистку и покраску отдельно. Обязанность текущего обслуживания сохраняется и после исчерпания лимита на мелкий ремонт, и этот лимит на её расходы не распространяется.
Остерегайтесь и обратной ошибки: из того, что покраска стен относится к текущему обслуживанию, не следует обязанность всегда возвращать квартиру свежевыкрашенной. При окончании аренды оценивается состояние квартиры и обычный износ по § 2293 ГК. Арендатор, который прожил в квартире три года и стены у которого в меру потускнели, красить не обязан; арендатор, оставивший на стенах дыры и каракули, — обязан. Подробнее — в статье о передаче квартиры и акте приёма-передачи.
Мелкий ремонт из перечня: цена не имеет значения
§ 4 содержит перечень конкретных работ, на которые не распространяется порог 1 500 Kč за один ремонт. Прочие условия постановления, прежде всего годовая сумма, при этом сохраняются. Сюда относятся, например:
- ремонт отдельных верхних слоёв пола, напольных покрытий, замена порогов и плинтусов,
- ремонт отдельных частей дверей и окон, их деталей, фурнитуры и ручек, замена замков и предусмотренный законом ремонт внутренних рольставней и жалюзи,
- замена электрических оконечных устройств: выключателей, розеток, автоматов, звонков, домофонов, розеток компьютерных сетей и телевизионного сигнала,
- замена запорных вентилей газопровода, за исключением главного крана,
- ремонт и замена запорной арматуры водопровода, за исключением главного крана, замена сифонов и жироуловителей,
- ремонт и поверка квартирных счётчиков, ремонт индикаторов отопления,
- ремонт водоразборных кранов, гидрозатворов, вытяжек, кухонных зонтов, смесителей, душей, водонагревателей, биде, раковин, ванн, сливных раковин, моек, сливных бачков, кухонных плит, духовок, плиток, инфракрасных обогревателей, кухонных гарнитуров, встроенных и приставных шкафов (п. g),
- ремонт печей, дымоходов, определённых котлов поквартирного отопления, их арматуры и управляющих термостатов; § 4 п. h), напротив, исключает ремонт радиаторов и разводки центрального отопления,
- замена мелких деталей перечисленных выше предметов.
Если ремонт входит в перечень, не важно, превысил ли он 1 500 Kč. Ремонт оконной ручки за 1 900 Kč — всё равно мелкий ремонт. Но годовую сумму по § 6 по-прежнему нужно отслеживать.
В случае бытовой техники ключевая разница — между ремонтом и заменой. Ремонт духовки (замена нагревательного элемента за 2 500 Kč) — мелкий ремонт из перечня. Покупка новой духовки за 12 000 Kč, потому что старая отслужила своё, мелким ремонтом не является, и её оплачивает собственник: возраст оборудования — не вина арендатора. Прежде чем передавать кому-то счёт за замену, проверьте, что на самом деле произошло.
Прочий ремонт: порог 1 500 Kč за одну починку
Для ремонтов, не перечисленных в § 4, решающее значение имеет цена. С 2026 года мелким считается ремонт, расходы на который не превышают 1 500 Kč (§ 5 постановления). Если на одном и том же предмете выполняется несколько взаимосвязанных ремонтов, следующих друг за другом, учитывается их общая стоимость. Разбивка одной работы на три счёта по 1 400 Kč не превращает её в три мелких ремонта.
Транспортные расходы в ценовой лимит не включаются, и § 5 возлагает их на арендатора. Так, типовой ремонт за 1 400 Kč плюс выезд за 500 Kč при соблюдении прочих условий означает оплату 1 900 Kč, но в сумму мелких ремонтов войдут только 1 400 Kč. Ремонт за 1 600 Kč, которого нет в перечне, ценовой критерий уже не проходит. Если работы не относятся к мелкому ремонту, не рассматривайте выезд в отрыве от них и не перекладывайте его автоматически на арендатора: решает характер всей обязанности.
Требуйте, чтобы в документе были описаны выполненные работы, а выезд указан отдельной строкой. Позиция «сервис квартиры 2 400 Kč» не говорит ни о том, что ремонтировали, ни о том, сколько стоили работа и выезд. Без этих данных сложно определить, кто должен оплатить расходы.
Годовая сумма: 150 Kč за квадратный метр
Если сумма расходов на мелкий ремонт по § 4 и § 5 за календарный год превысит 150 Kč/m² площади пола квартиры, последующие ремонты в том же году мелкими не считаются (§ 6 ч. 1 постановления). Выезд в сумму не включается.
Как рассчитать площадь
Площадь пола квартиры для этой цели считается вместе с помещениями за пределами квартиры, которыми пользуется исключительно арендатор; подвалы, не являющиеся комнатами, балконы, лоджии и террасы учитываются наполовину (§ 6 ч. 2 постановления).
| Квартира | Расчёт | Годовой лимит |
|---|---|---|
| 2+kk 50 m² + балкон 6 m² | 150 × (50 + 3) | 7 950 Kč |
| 3+kk 75 m² + подвальная кладовка 4 m² + лоджия 8 m² | 150 × (75 + 2 + 4) | 12 150 Kč |
| 1+kk 32 m² без дополнительных помещений | 150 × 32 | 4 800 Kč |
Площадь определяется не по рекламной цифре в объявлении, а по фактическим данным; надёжнее всего — декларация собственника или учётный лист ТСЖ.
Что происходит после превышения
Постановление гласит, что последующие ремонты после превышения суммы уже не являются мелкими. Пропорциональное деление ремонта, на котором лимит превышен, оно не предусматривает. На практике это выглядит так: сумма мелких ремонтов в квартире 53 m² к октябрю составила 7 200 Kč; ноябрьский ремонт сифона за 1 200 Kč поднимает её до 8 400 Kč и всё ещё считается мелким (на момент его выполнения лимит не был превышен); декабрьская замена выключателя за 600 Kč уже выходит за лимит, и её оплачивает собственник. Порядок ремонтов в течение года имеет значение, поэтому нужен текущий учёт.
Двадцать типовых ситуаций
Суммы условные, это не прейскурант. Исходим из того, что оборудование принадлежит арендодателю, расчётная площадь квартиры — 53 m², а накопленная сумма ниже порога 7 950 Kč. Если причина или объём неясны, правильный шаг — сначала экспертная оценка, а не автоматическое распределение оплаты.
| Ситуация | Категория | Кто платит |
|---|---|---|
| Капающий смеситель, замена картриджа 900 Kč + выезд 400 Kč | Мелкий ремонт § 4 п. g) | Арендатор 1 300 Kč |
| Замена всего смесителя за 3 200 Kč, старый отслужил своё | Перечень § 4 п. g) говорит о ремонте крана и замене мелких деталей, а не о замене всего устройства | Спорно; преобладает толкование, что весь смеситель оплачивает собственник, детали (картридж, аэратор) — арендатор |
| Засор сифона под мойкой, прочистка 800 Kč | Текущее обслуживание § 2 (прочистка стоков до вертикального стояка) | Арендатор, без учёта в годовом лимите |
| Засор общего стояка, проявляющийся в квартире | Общее имущество дома | ТСЖ / собственник, решается с управляющим домом |
| Неработающая розетка, замена 700 Kč | Мелкий ремонт § 4 п. c) | Арендатор |
| Сгоревший автомат в квартирном щитке, 1 100 Kč | Мелкий ремонт § 4 п. c) (автоматы) | Арендатор |
| Неисправность духовки, замена нагревательного элемента 2 500 Kč | Мелкий ремонт § 4 п. g) (ремонт плиты, замена мелких деталей) | Арендатор, цена не имеет значения |
| Духовка не работает после 15 лет, новая 12 000 Kč | Замена оборудования из-за возраста | Собственник |
| Разбитое после грозы оконное стекло, 4 500 Kč | Ремонт части окна; одновременно нужно выяснить причину и возможное страховое покрытие | Оценить по обстоятельствам и § 4; сама сумма свыше 1 500 Kč не доказывает обязанность собственника |
| Стекло разбито детским мячом, ремонт 4 500 Kč | Ущерб; арендатор отвечает и за членов своего домохозяйства и гостей (§ 2913 ГК) | Арендатор в подтверждённом объёме |
| Лопнул шланг стиральной машины, затоплены соседи | Авария; решает причина (износ шланга или неплотно затянутое арендатором соединение) | В зависимости от причины; как правило, страхование ответственности арендатора или страхование имущества / недвижимости |
| Замена личинки замка после потери ключа арендатором, 1 800 Kč | Оценить причину и обоснованность замены; при ответственности за ущерб годовой лимит не применяется | Арендатор при наличии условий его ответственности, а не автоматически как обычный износ |
| Плесень в ванной из-за отсутствия проветривания | Ущерб от неправильного пользования | Арендатор (удаление, покраска) |
| Плесень в углу спальни из-за мостика холода в стене | Дефект дома | Собственник / ТСЖ |
| Замена батареек в датчике дыма, 150 Kč | Текущее обслуживание § 2 | Арендатор |
| Регулярный осмотр и чистка котла поквартирного отопления, 2 200 Kč | Текущее обслуживание в объёме § 2 и § 4 п. h) | Арендатор в этом объёме; в счёт может входить также ремонт или техническая проверка, которые нужно оценивать отдельно |
| Покраска стен после 3 лет аренды, обычное потускнение | Обычный износ § 2293 ГК | Собственник |
| Покраска после 1 года, стены разрисованы детьми | Ущерб | Арендатор |
| Не работает вытяжка, ремонт мотора 2 800 Kč | Мелкий ремонт § 4 п. g) (вытяжки) | Арендатор |
| Замена душевого шланга за 350 Kč и лейки за 450 Kč на одной неделе | Связанные ремонты одного предмета, сумма 800 Kč | Арендатор, считается как один ремонт |
Два замечания: название позиции в счёте не всегда точно отражает выполненную работу, а страховое возмещение — не то же самое, что юридическая ответственность. Поэтому при неясных работах запросите сервисное описание и договоритесь об оплате заранее, если это не авария. Страхование ответственности может помочь с некоторыми видами ущерба, но всё зависит от объёма покрытия, исключений и франшизы. Действительность и обоснованность возможной договорной обязанности застраховаться поручите оценить юристу.
Ущерб — не мелкий ремонт
Возмещение доказанного ущерба регулируется иными правилами, чем мелкий ремонт. Если арендатор при пользовании квартирой нарушит свои обязанности и, например, повредит дверь, исчерпанный годовой лимит ремонтов не освобождает его от ответственности. Однако нужно подтвердить факт ущерба, ответственность, причинно-следственную связь и размер возмещения. В отношении других лиц оценивается также их связь с арендатором и конкретное правовое основание ответственности.
Нельзя возлагать ущерб на арендатора только потому, что оборудование сломалось в период его аренды. Старая стиральная машина, отслужившая свой срок, — это не то же самое, что повреждение из-за доказанного неправильного использования. Требуйте сервисное описание причины, а не просто пометку «ремонт». Экспертное заключение помогает, но само по себе не всегда решает вопрос юридической ответственности.
При определении возмещения по § 2969 ГК исходят из обычной цены вещи на момент повреждения и учитывают, что необходимо разумно затратить на восстановление или замену её функции. Универсальной законной амортизации техники в 10 % в год не существует. Оценивайте фактический возраст, состояние, ремонт и соразмерное возмещение, а не автоматически цену новой вещи.
При неисправности: сначала соберите информацию и ограничьте ущерб
Арендатор должен сообщить о дефекте, требующем немедленного устранения, сразу, о прочих дефектах — без неоправданной задержки, а также принять меры для предотвращения дальнейшего ущерба (§ 2264 ГК). Если он этого не сделает и ущерб увеличится, он отвечает за это увеличение. Собственник, в свою очередь, обязан устранить дефект в разумный срок; иначе арендатор может устранить его сам и потребовать возмещения расходов либо снижения арендной платы (§ 2265 ГК).
Практический порядок действий для арендатора и собственника:
- Авария: прежде всего берегите здоровье и действуйте только безопасно. При утечке воды можно перекрыть доступный кран, если это не создаёт новой опасности. При подозрении на утечку газа не пользуйтесь открытым огнём, электрическими выключателями и приборами. Уйдите в безопасное место и вызывайте помощь оттуда; при непосредственной угрозе — 112. Следуйте указаниям спасателей и сообщите управляющему. Сравнение цен подождёт.
- Обычная неисправность: арендатор присылает описание, фотографию, тип оборудования и время возникновения проблемы. Заранее договоритесь о целевом сроке ответа, например два рабочих дня; срочная неисправность требует более быстрой реакции.
- Перед заказом: для ремонтов, которые оплачивает собственник, уточните объём работ и согласование расходов. Для ремонтов, которые оплачивает арендатор, договоритесь, найдёт ли он мастера сам или мастера направит собственник, а арендатор оплатит счёт.
- После ремонта: счёт с описанием работ, причиной и отдельно указанным выездом. Копии обеим сторонам, запись в журнал учёта.
Не вмешивайтесь в электрическое и газовое оборудование без необходимой квалификации. Специалист должен определить безопасный порядок работ, а также то, какие проверки и документы понадобятся после ремонта.
Как вести учёт ремонтов и расходов
В журнале мелких ремонтов фиксируйте дату, оборудование, причину и тип работ (обслуживание / мелкий ремонт из перечня / иной ремонт / ущерб / ремонт за счёт собственника). Добавьте сумму без выезда, стоимость выезда, кто оплатил расходы, и нарастающую годовую сумму мелких ремонтов. Так вы легко вернётесь даже к ремонту, который делали несколько месяцев назад.
| Дата | Оборудование | Причина | Тип | Без выезда | Выезд | Оплатил | Сумма мелких ремонтов |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.02.2026 | Смеситель на кухне | Изношенный картридж | Мелкий § 4 g) | 900 Kč | 400 Kč | Арендатор | 900 Kč |
| 03.05.2026 | Сифон мойки | Засор | Обслуживание § 2 | 800 Kč | 0 Kč | Арендатор | 900 Kč (обслуживание не учитывается) |
| 20.09.2026 | Духовка | Неисправный нагревательный элемент | Мелкий § 4 g) | 2 500 Kč | 500 Kč | Арендатор | 3 400 Kč |
| 11.11.2026 | Бойлер | Отслужил 14 лет | Ремонт за счёт собственника | 18 000 Kč | 800 Kč | Собственник | 3 400 Kč |
При управлении учёт неисправностей и платежей должен быть связан с документацией по квартире. Журнал помогает собственнику понять, что ремонтировалось, а при окончании аренды может стать одним из оснований для взаиморасчётов. Однако сама запись в таблице ещё не даёт права на удержание из залога.
Частые вопросы
Всегда ли арендатор оплачивает все ремонты до 1 500 Kč?
Нет. Всё зависит от характера аренды, принадлежности оборудования, причины и вида работ, а также от накопленной годовой суммы. Сумма 1 500 Kč — критерий для ремонтов по § 5, а не правило для всех неисправностей. Ремонты из § 4 оцениваются иначе, а для обслуживания и возмещения ущерба действует собственный режим.
Учитывается ли выезд мастера в лимитах?
Для ремонтов, оцениваемых по § 5 и § 6 постановления, выезд не включается ни в лимит 1 500 Kč, ни в годовую сумму, и постановление возлагает его на арендатора. Из этого нельзя делать вывод, что арендатор автоматически оплачивает выезд и при каждой замене всего устройства или ремонте общего имущества дома. Поэтому требуйте указывать его в документе отдельно и оценивайте в связи со всей работой.
Кто платит за новую стиральную машину, если старая сломалась?
Сначала выясните, кому принадлежит машина и почему она сломалась. Ремонт стиральной машины арендодателя или замена детали до 1 500 Kč оцениваются по ценовому правилу для мелкого ремонта, поскольку стиральной машины нет в перечне § 4. При этом действует годовой лимит 150 Kč/m² и описанные выше правила его расходования. После превышения годового лимита последующие ремонты уже не считаются мелкими ремонтами за счёт арендатора. Замену всей машины арендодателя, отслужившей свой срок, оплачивает собственник. При повреждении из-за неправильного использования решается вопрос возмещения ущерба исходя из доказанной причины и ответственности. Собственную стиральную машину арендатора нужно рассматривать отдельно.
Может ли договор установить другие лимиты?
Уменьшить обязанности арендатора — да (например, «любой ремонт оплачивает арендодатель»). А вот произвольно расширять обязанности защищённого арендатора жилья нельзя; условие, ущемляющее его законные права, не учитывается (§ 2235 ч. 1 ГК).
Означает ли управление квартирой, что все ремонты оплачивает управляющий?
Нет. Организация ремонта и его оплата — разные вещи. Управляющий организует ремонт, определяет, кто его оплачивает, и перевыставляет расходы той стороне, которой они положены. В варианте Garant, где арендатором выступаем мы, распределение обслуживания и ремонтов входит в договор аренды с FLAT SERVICE, и мы обсудим его с вами до подписания.
Правила и суммы соответствуют законодательству, проверенному на 12 сентября 2026 г. (постановление правительства № 308/2015 Sb. в редакции № 493/2025 Sb.). Примеры носят ориентировочный характер; при спорной неисправности или нестандартных отношениях рекомендуется индивидуальная юридическая консультация.
Источники и условия: постановление правительства № 308/2015 Sb., действующие § 2–6, Гражданский кодекс, в частности § 2257, § 2264, § 2265 и § 2969, Пожарно-спасательная служба (HZS): что делать при утечке газа. Правовая квалификация конкретных работ зависит от фактических обстоятельств. Организационные рекомендации не являются законными сроками.