Денежный поток от аренды: cash flow

Что остаётся после оплаты расходов

Для ежемесячного обзора сравните полученную арендную плату с платежами за управление, эксплуатацию, страховку и другими расходами, которые несёте вы. Если квартира куплена в кредит, учитывайте весь выплаченный ежемесячный платёж, а не только проценты. Часть платежа хоть и уменьшает основной долг, но со счёта она уходит в любом случае.

Авансовые платежи за услуги не считайте свободными деньгами. Так же осторожно относитесь к возвратному залогу (депозиту; в законе — jistota) от арендатора. Обе суммы поступают на ваш счёт, но служат совсем не тому, чем является доход от аренды.

Доходная квартира может давать отрицательный ежемесячный поток

Пример для наглядности: за месяц вы получаете арендную плату 25 000 Kč, текущие расходы собственника составляют 5 000 Kč, а платёж по кредиту — 22 000 Kč. Денежный поток до налогов — минус 2 000 Kč. Это не значит, что недвижимость за весь период теряет в цене. Но недостающие деньги вам придётся добавлять из других источников.

Не все платежи приходят ежемесячно. Годовая страховка, крупный ремонт или налог способны временно перевернуть в целом положительную картину. Поэтому помимо выписки со счёта составьте годовой план и сформируйте резерв. Налоговая амортизация, напротив, вообще не означает списания денег со счёта. Именно поэтому cash flow, налоговый результат и инвестиционная доходность различаются, но не противоречат друг другу.