Собираетесь сдать квартиру и не знаете, сколько просить за аренду? Ключ к успеху — достаточный доход и одновременно довольный арендатор. Но как установить размер арендной платы, чтобы добиться и того, и другого? Прочитайте статью, которую подготовили для вас специалисты компании Flat Service, занимающейся управлением инвестиционной недвижимостью, и начните зарабатывать на своей квартире так, чтобы вложения действительно окупались.
Как установить размер арендной платы?
Пройдёмся по нескольким базовым пунктам, которые наверняка поднимут стоимость вашей квартиры, а значит и арендной платы. Обязательно учтите их при расчёте. Отталкиваться можно, например, от цен, которые указывают другие арендодатели на порталах объявлений о сдаче квартир поблизости от вашей недвижимости. Дальше остаётся принять во внимание следующее:
- Расположение: Если ваша квартира находится в более престижной и обжитой части города, смело просите больше. По сравнению с окраинами или менее популярными районами речь может идти о нескольких тысячах крон сверху.
- Оснащение: Есть ли в квартире стиральная машина, сушилка или посудомойка? Оснащение квартиры также повышает стоимость аренды — в идеале настолько, чтобы арендодатель при поломке техники смог обеспечить ремонт или замену. Что касается мебели, в целом инвестиционную квартиру можно рекомендовать не обставлять. У большинства арендаторов какая-то мебель уже есть, и в отдельных случаях это может осложнить сдачу. В любом случае это не строгое правило. Встречаются и такие арендаторы, которые, наоборот, хотят полностью меблированную квартиру, чтобы избежать первоначальных расходов. Но о чём точно не стоит забывать — это зафиксировать полное состояние и оснащение квартиры перед передачей её новому арендатору.
- Комфорт: Пятый этаж без лифта? Этим вы вряд ли привлечёте много желающих. А вот если в доме есть лифт, гараж или общая придомовая территория, можете быть уверены: ваше объявление заинтересует даже при чуть более высокой цене.
- Возраст: Старого пса новым трюкам не научишь — поэтому снизьте свои запросы, если квартира не первой свежести и в последние годы не проходила реконструкцию. За новостройку же, наоборот, смело просите больше. Всё-таки новая привлекательная квартира производит лучшее впечатление. С другой стороны, мы не утверждаем, что этого не может сделать и квартира постарше — красиво обставленная и ухоженная.
Арендная плата как фильтр
Если установите более высокую арендную плату, желающих логично будет чуть меньше. Но в этом есть и большой плюс — так вы создадите фильтр более состоятельных кандидатов. Однако высокая арендная плата не всегда гарантирует платёжеспособного арендатора. Если задерёте цену слишком высоко, откликнется меньше людей, выбирать будет не из кого, и возрастёт риск нарваться, например, на неплательщика. А если немного снизите запросы, откликов будет больше, и благодаря этому вы сможете лучше выбрать надёжного арендатора. Второе преимущество более низкой цены — расширение круга кандидатов за счёт студентов, которым более высокая плата была бы не по карману. Многие арендодатели предпочитают именно студентов, потому что они часто нетребовательны, менее привередливы, а благодаря поддержке родителей ваш регулярный доход от аренды в безопасности. Ещё один фактор, меняющийся в течение года, — круг кандидатов. Он, разумеется, зависит от конкретного периода, когда вы планируете размещать объявление. Перед началом учебного года (сентябрь–октябрь) жильё ищут студенты. Зимой и на рубеже года, наоборот, можно ожидать спада интереса, обычно связанного с праздниками и наступлением нового года, когда на поиск нового жилья просто нет времени. В остальное время на просмотрах вы будете встречать семьи или молодые пары. Если вы хорошо знаете сезонность рынка недвижимости, вы сможете лучше подстроить под неё и размер арендной платы.
Учтите все расходы
Прорыв трубы, новый холодильник или обычное обслуживание. Всё это требует финансового резерва, который вы создадите, если при расчёте арендной платы примете во внимание и все расходы, связанные со сдачей квартиры. Поэтому от суммы, которая приходит вам на счёт, не забудьте вычесть:
- страхование квартиры
- резерв на возможный крупный ремонт или аварии
- взнос в фонд ремонта
- плату за управление домом
- ваше собственное время
Самое ценное из всего перечисленного — всё-таки ваше время. Поэтому, если вы подумываете доверить сдачу квартиры профессиональной компании, которая со всеми перечисленными хлопотами справится играючи, обратитесь к нам — мы с радостью поможем вам во всём. У вас станет меньше забот и останется время на семью, хобби и работу. Подробности — в конце статьи. Важно также знать, какие конкретные статьи расходов можно, а какие нельзя перевыставлять арендатору. На арендатора можно перенести, например, такие услуги и платежи, но только если он ими пользуется:
- энергия (в том числе электроэнергия, используемая в общих помещениях)
- потребление воды
- вывоз бытовых отходов
- уборка общих помещений
- пользование лифтом
- страхование домашнего имущества
Внимание, обычный мелкий ремонт оплачивает арендатор, в соответствии с постановлением правительства ЧР № 308/2015 Sb. об определении понятий «обычное содержание» и «мелкий ремонт», связанных с пользованием квартирой, в действующей редакции.
Залог и повышение арендной платы? Следите за правилами
Хотите иметь возможность повышать арендную плату? В договор аренды можно включить так называемую инфляционную оговорку, которая ежегодно позволяет увеличить плату на размер инфляции. Внимание, при договоре на неопределённый срок в период его действия можно подписать соглашение о повышении арендной платы, но не более чем на 20 % за последние три года. Поэтому мы рекомендуем договоры на один год. При договоре на определённый срок цену вы корректируете по истечении его срока действия и при подписании нового договора. При каждой сдаче квартиры мы рекомендуем арендодателям устанавливать также так называемый залог (депозит). Он даёт бо́льшую уверенность в том, что арендатор не сбежит без надлежащего расторжения договора, а также позволяет после окончания аренды вычесть из него возможные долги и ущерб. Размер залога регулирует гражданский кодекс, согласно которому арендодатель может требовать залог максимум в размере трёх месячных арендных плат (без учёта платежей за услуги).
Не хотите разбираться с проблемными арендаторами? Передайте заботы об аренде агентству.
Если вы подумываете доверить квартиру профессиональному управляющему агентству, воспользуйтесь нашей бесплатной консультацией. Прежде чем принять любое предложение, свяжитесь с нами — совершенно бесплатно и без обязательств. Звоните по телефону +420 277 000 330 или пишите на info@flatservice.cz и договоритесь с нами о личной встрече. На встрече мы ответим на все ваши вопросы, а в течение двух дней вы получите от нас расчёт: во сколько именно обойдётся управление квартирой и каким может быть реальный доход от аренды.
